【pg電子官方網站】上海樓市至2024年1季度仍有下行的風險

今年下半年以來，中央頻繁發聲，樓市明確我國房地產市場供求關系變化，至年pg電子官方網站強調優化政策。季度為了拯救樓市，下行險各城市密集出招刺激購房需求。上海作為樓市相對穩健的樓市一線城市，上海在9月也響應出臺了“認房不認貸”政策。至年目前來看，季度整體市場表現并不及預期，下行險并可能導致原本健康的上海上海樓市患上“政策依賴癥”，因此我們在三季度報告中預測了上海樓市四季度乃至2024年一季度都將面臨下行的樓市風險。主要體現在以下五個方面：

一、至年 上海住戶活期存款同比增速持續回落

自2023年4月開始，季度上海住戶活期存款持續下滑，下行險隨著居民減少籌資上海住宅成交總量也逐步回落。pg電子官方網站一般情況下，上海住戶活期存款同比增速領先于住宅（新房+二手房）銷售3-4個月，結合實際來看，從開始籌集資金到最終成交的周期一般也是在3-4個月左右（否則會轉入理財避免浪費利息）。因此，上海住戶活期存款同比增速持續回落，三季度住戶活期存款仍然在底部盤整，9月新政刺激后稍有上漲，但仍然可以看出上海樓市購買力減弱，市場呈現下行。

二、新政效果持續性較弱，外圍區域并未改善

一方面，新政刺激效果持續性較弱。9月1日，上海出臺“認房不認貸”政策后，上海樓市來人來訪熱度大幅提升，但很快回落，呈現“脈沖式”行情。而這種短暫的高熱行情并未對成交有明顯改善，從第8批次新房來看，8批次于8月31日公示最能反映新政實施前后的市場情況。對比7、8批次新房項目，8批次雖然優質改善新盤數量增加，但認購及去化情況并未顯著提升。

另一方面，新政并未改善外圍郊區遇冷的局面。奉賢、金山等外圍區域多個項目出現零認購，甚至出現樓盤打出“首付10%”的營銷廣告來攬客，外圍銷售壓力仍然巨大。新政雖助推熱盤更熱，但對冷門項目成效甚微，并沒有激發購房需求，只是提前釋放已有的購房需求。

三、新政對二手房成交作用平緩，一二手置換鏈條栓塞

新政后上海二手掛牌量激增而成交啞火，一二手置換鏈條受阻。相比二手平臺網站的掛牌數據1個月就增加了1.7萬套的猛增，9月上海二手房市場成交套數環比增長甚微，甚至其中部分增長是新政后8月網簽更改時間所致?，F下二手房市場買家議價能力增加，置換客群除非愿意降價拋售，否則現階段將被套牢。而且在當前的經濟形勢和收入增長預期下，上海的剛需客群接盤能力有限，無法消化驟增的二手掛牌供應?！百u一買一”的賣無法順利完成，或將導致市場觀望情緒產生，悲觀情緒加劇。

四、新政不是“在正好的時間遇上對的人”

新政松綁了有外地貸款記錄和上?！耙砸粨Q一”的置換客群，這部分潛在客群的基數還是較為龐大的。但從市場成交數據看，新政有效但效果衰減較快，甚至由于政策效果不如預期反而會帶來負面影響，加劇后期市場觀望情緒。這是為什么呢？

受全國整體樓市行情拖累，收入增長悲觀預期下，上海剛需客群入市相對謹慎。不同于全國多數樓市情況，當前上海樓市雖然處于修復期，但樓市相對健康發展。作為常住人口最多的一線城市，上海產業基礎扎實，人才吸附能力強，近2年超10萬人落戶上海，住房需求釋放鏈條暢通且住房需求層次多，不存在供需失衡問題。上海住房需求釋放實質上為超跌，靠自身就能慢慢修復。

這就類比一個人得了重感冒完全不用上升到開刀動手術治療的程度，手術反而更傷身，拉長治療周期，而且要是動了手術沒對癥導致治療效果一般般反而導致病人胡思亂想得的“不治之癥”。此外，若是用抗生素等強針劑雖能暫時壓制感冒病毒，但很可能會反復，要想持續壓制或需不斷加強抗生素，但抗生素的使用總得有個底線，也并非長久之計。

五、未來2024年1季度銷售面臨下行風險

從供應端來看，2023年上海市土拍節奏明顯放緩，截止10月商品住宅用地成交建面遠小于2021年和2022年同期水平，即使算上四批次擬出讓地塊今年出讓也僅75宗而去年出讓了105宗地塊。同時，新房持續高頻推盤，當前土地潛在庫存量不高，短期內商品住宅市場供應或縮量。而且，上海土地3批次供應質量下降，市區及郊區熱門板塊供地減少而多為外圍郊區遠離軌交的地塊，或加劇中心熱郊區冷分化格局。

從需求端來看，購房客群觀望情緒仍濃。一方面經濟下行期購房客群購房選擇相對謹慎，且新政效果或加劇負面情緒，另一方面新政后9月及10月二手房成交表現平平，置換客群購買力被卡，或將導致新房市場后續需求疲軟。

整體來看，疊加春節等節假日影響，2024年1季度銷售面臨下行風險。

當然也不必過分悲觀，如文章中所說長期來看上海作為一線城市投資價值和需求基礎較高，市場安全性高，市場支撐力強。7月國務院部署超大特大城市城中村改造，旨在通過產業人口基礎較好的城市住房需求市場托底全國住宅市場快速下行。根據規劃，上海在十四五期間計劃推動280萬平米舊城改造，估算十四五期間上海將有效釋放約12萬戶購房需求。根據舊改客群購買偏好調研，預計每年至少有0.96萬戶需求流向新房市場，有效補充市場需求。

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