【pg電子·(中國)娛樂官方網站】拉預期，廣州出牌！有用么？

｜廣州房產攝|保利天瑞 188平戶型圖

爆個料：

廣州土拍，拉預期要取消地價上限了。廣州

簡單理解，出牌pg電子·(中國)娛樂官方網站就是有用以后拍地，將不再設置封頂價、拉預期限制溢價率，廣州上不封頂，出牌價高者得。有用

消息真不真，大家只要看下一次掛地，廣州出讓文件有沒有刪去地價上限等內容，出牌就可以確認了。有用

溢價率不受限制，拉預期地價沒有上限，廣州熱門地塊競爭激烈，出牌價格必然會被一路推高。

接下來的土拍，抓人眼球的關鍵詞將不再是搖號、馬甲，而是地王。

這對廣州，會造成什么影響？

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回答這個問題之前，我們不妨先回顧一下，廣州以往的地價規則——

2021年4月，第一批集中供地，溢價率被限制在45%。

當時，pg電子·(中國)娛樂官方網站廣州有好幾宗地塊封頂搖號，其中黃陂地塊甚至吸引了320組競買人到場搖號，光是保證金就有1300億。

土地市場的火爆，并不利于穩樓市的預期，所以，地價又被砍了一刀。

2021年9月，第二批集中供地，廣州直接把溢價率收緊到了15%，并且沿用到今年10月。

總的來說，隨著集中供地政策的推行，控地價已然成為了廣州土拍調控重點，并且趨于嚴格。

｜天河梅花鋁地塊

這主要是為了防止過熱的土地市場，傳導到樓市，貫徹房住不炒的精神。

限地價的規則，一定程度上減少了房企們非理性重金搶地的情況，也讓熱門區域、熱門板塊的地價、房價回歸到較為合理的水平，同時，也給開發商留出了一定的利潤空間。

所以，我們也看到，前三季度的廣州土拍，出現了房企組隊打新的場面。為了提高熱門地塊的中簽率，很多都用上了馬甲。

說是馬甲倒也不完全準確，有的是財投，有的是幫手，有的是神秘的小號，從股權上看，都和參拍房企沒有直接的關聯，不違反禁馬甲規則。

但，懂的都懂。

比如番禺迎賓路、新光，比如天河員村，“卡拉米”幸運搖中后，扭頭就和知名房企合作了。

部分企業，即使有很強的拿地意愿，運氣不夠，也只能充當陪跑NPC。

以后就不同了。

不限價，意味著土拍沒有搖號，馬甲也就沒有意義了。

房企們搶得再瘋都ok，價高者得，純純拼財力。

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當然，這并不是廣州取消地價上限主要原因。

據@經濟觀察網消息，9月底，自然資源部就已經給各省市主管部門下發文件，建議取消土地拍賣中的地價限制。

雖然只是「建議」，但濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安、廈門等城市已經跟進了。

廣州，很有可能成為第一個落地執行的一線城市。

我們直接看數據。

2023年1-10月，廣州一共出讓了47宗涉宅用地，其中：

搖號：11宗；

流拍：4宗

終止：7宗

另外25宗，除天河世界大觀地塊，拍出了7%的溢價外，都是底價成交。

外圍、非核心地塊，拿地的主力是央企，國企，以及城投，大多帶著任務來的。

據@好地研究院數據，今年1-10月，廣州土地出讓金為951.5億，同比下降了7.6%；總成交建面555.2萬方，同比降幅為22.8%。

｜來源：好地研究院

這代表，原有調控規則已經不能很好發揮效應。

取消土地最高限價，讓地價回歸市場，一方面有利于財政，另一方面是為了提振土地市場情緒。

很多高價地的意義，并不在于地塊本身，而在于其溢出的帶動效應。

比如梅花鋁地塊，剛剛過去的10月被搶到了封頂，最終中鐵建搖中了。

地塊成交總價597862萬元，折合樓面價52714元/平（扣除配建安置房面積），位列全市第四，天河第二。

比隔壁的燕塘地塊（越秀·天河·和樾府），還要高出1872元/平。

這么高的地價，做什么樣產品才是對的，賣什么價格才是合理的，將來能賣成什么樣，還很難說。

但地塊成交的那一刻，已經完成了最重要的使命——挑動了市場情緒，壯大了板塊聲勢，也給周邊的項目抬了轎。

隔壁的越天和，地剛拍完沒多久，就宣布全線漲價2%了；

拍完地一個月，熱度也保持的很好，成交量位于板塊首位。

放開地價限制，熱門地塊的價格，還會被推得更高。

地王多了，房價預期也就被拉上去了。

當然，這是比較極端的情況。

在銷售端尚未出現持續性、實質性轉暖的情況下，房企們再心動，相信還是會保持理智，及時剎車。

當下的市場，很多地塊能保住成交就已經不錯了，要在意的是下限，而非上限。

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但有幾個現象，是無法避免的。

一是，優質地塊競爭會更加激烈。?

長久來看，放開松綁上限，有利于開發商的集中度。

有能力在一線城市核心區拿地的，活得越滋潤；

拿不到的，中小企業、民營房企，就更難了。

類似番禺新光、番禺客運站、好又多、荔灣羊城食品廠等一些“小而美”的地塊，價格不高，大家原本都還能來碰碰運氣，現在只能靠財力了。

優質地塊，如果國企央企也心動上手了，基本上就沒機會了。

但補倉需求擺在那里，團隊也不能沒有業績，只能退而求其次，找代餐，找平替。

不過，對近郊區來說，這也是個推銷自己的好機會。

二是，倒掛會逐漸被抹平，好地段新房價格被推高，買家撿漏機會變少了。

像今年搖號的羊城食品廠地塊，在15%溢價率的限制下，成交地價是3.22萬/平。

保利入局后，打造了荔灣花語和岸項目，超高實用率，白鵝潭核心，萬象城附近，還有學校，開盤各種折扣疊起來，4.55-5.4萬/平。

而附近的人氣二手恒荔灣畔，7月成交成交的一套98平三房，價格去到了5.3萬/平。

而以當時搶地各方的“狂熱”程度，如果當時沒有限制溢價率，羊城食品廠的地價肯定是要高出不少的。

自然，也做不到現在這個價格了。

對比起來，還是很香的。

類似的例子，還有天河中鐵物流園地塊，也就是現在，以高贈送出圈的保利天瑞。

去年年底，保利的拿地價格，是45915元/㎡，而天瑞均價是8萬+，最低也有7字頭的價格。

而同在匯景新城板塊的二手，掛牌均價去到了10萬+，同樣是倒掛。

所以，天瑞的價格，市場是很認的，去化速度非?？?，開盤推的一百來套貨，好一點的單位都是秒光的。

對于買家來說，花同樣甚至是更少的錢，能買到品質更好，實用率更高的新盤，很難不心動。

隨著地價限制放開，熱門地塊的價格，必然會被推高，面粉價貴，面包也注定不會便宜到哪里去，倒掛紅利也很難再有了。