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上海的一家房產中介。圖/視覺我國。買房
8月底，機遇pg電子官方網站房地產方針密布調整。新政迭出包含北上廣深在內，買房“認房不認貸”全面落地，機遇本地無房就可享用首套房貸優惠；“賣一買一”個稅優惠延伸兩年；限購城市首套房和第二套房借款最低首付份額從30％和40％下調至20％和30％；第二套住所借款利率下限下調至LPR+20個基點。新政迭出此外，買房有關部門還清晰了存量首套房貸利率下調機制，機遇確定為首套房的新政迭出，存量房貸利率可予以下調。買房
近期密布的機遇房地產紓困方針倍受商場重視，央行在本年7月14日新聞發布會就已表態，新政迭出考慮到我國內地房地產供求關系現已發生深入改變，買房金融部門將活躍合作有關部門加強方針研究，機遇因城施策進步方針精準度，pg電子官方網站更好地支撐剛性和改進性住所需求。7月底政治局會議亦提出“習慣房地產供求關系發生嚴峻改變的新形勢，當令調整優化房地產方針，因城施策用好方針東西箱”，方針調整箭在弦上。需求看到，在房地產告別了過快上漲的“上半場”，進入到供需平衡乃至供大于求的“下半場”，依據房價上漲預期而超前買房、出資炒房的商場行為式微，換房需求占主導但對購房門檻和本錢比較靈敏的新形勢下，曩昔以較高利率和操控加杠桿為特征的調控架構亟待調整。
此次“認房不認貸”方針調整，對一線城市的利好最顯著。新政后，此前分別在2017年和2016年施行“認房又認貸”的北京和上海，有借款記載但無房的，或持有一套房但方案“先賣后買”的，都可享用首套房的借款低首付優惠，且借款利率顯著下降。以北京為例，首套房4.75％的利率比二套房5.25％的水平低50個基點，300萬元借款、20年等額本息下月供下降近2000元。廣州、深圳新政后，首付份額下調起伏（10~20個基點）比京滬小，但利率下調較為顯著。
關于武漢、廈門、福州、杭州等熱門城市來說，對有借款記載但無房的景象，大部分城市前期已施行“認房不認貸”的首套房確定規范。不過，“認房不認貸”的新政會激活這些熱門城市“賣一買一”的換房需求。別的，限購城市首套房、二套房首付份額分別從30％和40％一致調至20％和30％，這一方針東西現已授權給各地，也有望在這些城市首先落地。
現在來看，“認房不認貸”首要利于三類需求，一是“賣一買一”的改進型需求，二是都市圈人口活動頻頻發生的需求，三是方案在作業地城市買房的人。從近期調研看，新房訪客量、二手房帶看量顯著添加，此前受“認房又認貸”按捺或因當時方針利好和預期改進帶動下的增量需求，開端開釋。在新政助推下，因家庭成員添加、晚年人口需求換電梯房、房子功用老化等迫切需求改進住所條件的換房需求，也在添加，這些房子持有者或許會下調二手房掛牌價，以等待趕快完成換房。
一攬子利好方針在“金九銀十”前到來，疊加本年四季度開發商促銷或許帶來的年底翹尾效應，估量本年9月～12月全國產品房商場將逐漸企穩?？紤]到上一年11月～12月因疫情嚴峻導致的買賣低基數，以及五大都市圈（指東部三大都市圈及成渝、長江中游都市圈）貢獻了新房買賣的70％左右，達觀估量本年全年房子出售面積添加5％，中性估量與上一年相等，失望估量下滑5％以內。
當然，需求重視的是，方針首要推動的“賣一買一”式的購房，關鍵在于二手房能先行賣得出去。從9月2日以來北京、上海在新政后的產品房商場意向來看，二手房掛牌量顯著攀升，其間多為“賣一買一”的改進型需求。依據中介機構計算，現在包含一線城市在內，各地二手房掛牌量均創新高，北京、廣州等城市化較早的城市，二手住所中很多是老舊住所，比方北京這類房源占比超越30％，并且買賣難度也比較大。
此外，“次新房”入市的沖擊也較大。2015年～2021年，我國產品房買賣在前史高位徜徉，年均住所出售14億平方米，其間熱門城市多套房置辦十分積極?，F在，因為房價預期轉弱或資金鏈吃緊，這部分完成了50％左右增值的房源掛牌添加，對新房構成代替，對老舊二手住所構成了競賽。因而，二手住所買賣難的問題不能小覷，主張在推動帶押過戶、下降生意費率、鼓舞業主合理降價、推動剛需購房補助、下降首套房利率等方面持續發力，進一步下降剛需購房本錢。
要看到，包含新市民、年輕人、外來人口、新中產等在內的剛需集體首要會集在一線、二線熱門城市。因為這些城市房價水平高、作業壓力大、作業壓力大，剛需購買占比呈逐年下降態勢。雖然他們買房志愿激烈，但作業、收入、預期和高房價的對立比較突出，這是“賣一買一”順暢循環的難點。因而，還要強化作業優先、收入添加、社保兜底等各項方針。只要供需兩頭多措并重，產品房商場才干完全穩定下來。
（作者系廣東省住所方針研究中心首席研究員）。
發于2023.9.11總第1108期《我國新聞周刊》雜志。
雜志標題：“認房不認貸”作用幾許？
作者：李宇嘉。
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