【pg電子官方網站】2023年上海樓市三季度報

關鍵政策落地，年上利好效應遞減

市場回暖有限，海樓樓市延續筑底

上海樓市2023年三季度報將從政策、市季pg電子官方網站市場、度報企業角度解讀上海市場，年上同時追蹤典型房企投資與營銷動態，海樓對重點項目/土地進行復盤分析，市季助力企業與行業標桿同行！度報

Part 1

宏觀環境

三季度中央頻繁發聲穩樓市

“認房不認貸”關鍵政策終落地

4月始樓市高熱退卻市場信心不足，年上7月中央高頻發聲穩房地產，海樓上海跟進表態，市季9月1日釋放“認房不認貸”新政，度報強力托舉上海樓市，年上pg電子官方網站隨后在人才和公積金政策上仍有邊際調整

Part 2

土拍市場

一二批次熱度維持，三批次量平質減

規則優化，市季競品質、招掛復合門檻提升

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  上海一批次成交總價518.83億元，溢價率7.3%，15宗觸頂，熱度極高，9宗地塊參拍企業超過10家，超過近三年總數（7宗）

  
  

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  上海二批次成交總價644億元，溢價率7.9%，15宗觸頂，供應略增，整體熱度較一批次均有下滑，同時地塊冷熱分化顯著

  
  

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  三批次土拍規則變化，封頂后新增“競高品質”再搖號，同時中心區域及重點地塊重啟招掛復合，裝標加碼全覆蓋次25宗地塊中，過半數地塊聯動價有所上漲（普遍在5%左右）

  
  

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  三批次土地素質有所下降，優質板塊供應占比持續縮水，且公建多，部分優質地塊自持配套要求多、開發難度高，預計在地塊質素下降和“競品質”規則下，土拍熱度將進一步下滑

  
  

Part 3

住宅市場

新政落地，一二手成交效果溫和

“金九”失色，三季度供求走弱

新房供求情況：

• 22年6月開始，上海供應基本按照“一月一批次”的節奏有序推進，除20年Q1、22年Q2疫情因素影響外，各年季度平均供應250萬㎡，23年三季度供應237萬㎡，處中低位水平

• 三季度7-8月政策窗口期，市場持續觀望，由于供應僅維持中低位，整體成交底部震蕩，僅194萬㎡

近期批次表現情況：

• 八批次整體質素提升，但熱度未漲，外環項目表現呈兩極分化，出現爆冷盤，目前觸發積分項目占比19%

• 九批次10萬+持續上新，含別墅類產品增多，五大新城剛需項目仍占據主力

新房開盤情況：

• 今年上半年開盤去化維持在7成左右，三季度市場觀望情緒濃厚疊加項目質素變化等原因，整體開盤去化波動明顯，在7月跌至4成后逐步回升，市場下行周期下競爭激烈，耗籌率回升

• 全市平均認籌、去化率分區兩極分化加劇，三季度市場熱度普降，分區域認籌率均下滑，優質板塊降熱60-100%，新城無軌交/極遠郊延續探底

二手房情況：

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  二手市場方面，年初疫情陣痛期+春節積壓的需求在年后集中釋放，2、3月攀升至2萬套+，隨著需求逐步釋放殆盡，二季度成交連月下探，加之新房供應集中、市場預期下行，6-8月跌破榮枯線，市場底部形成，9月政策利好對于二手市場的帶動不明顯，市場仍在觀望，寄希望于新一輪政策托舉

  
  

Part 4

新政影響

重磅政策托舉，助力樓市情緒回轉

脈沖式行情過峰，利好效應逐周衰減

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  在中介拉動和新政加持下，短期內市場快速做出反應，營銷力度升級，首周周末來訪、成交翻倍，市場活躍度明顯提升

  
  

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  但認房不認貸邊際效應遞減，僅2兩周就已消化殆盡，市場后勁不足，部分盤已低于新政前，市場持續性受到考驗

  
  

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  三季度前兩月窗口期，隨著政策落地預期加強，來訪逐周上揚，至新政當周沖高，隨后轉淡至8月平均水位；新房成交量強受制于供應影響，在月底集中開盤期翹尾但仍難以扭轉整月成交量，“金九”失色

  
  

Part 5

后市預判

政策提振效果有限，儲備工具箱有望打開

全年新房成交收縮，二手節奏不及預期

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  在“認房不認貸”政策落地后，新政效果持續性偏弱，上?；騾⒄諒V州遠郊放開限購，短期內有望跟進打開非核心區限購，長期來看儲備政策有望根據市場反應程度持續跟進

  
  

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  新房市場供應維持高位，一二手成交或有小幅回溫，但市場頹勢難以扭轉，全年量能收縮；二手在新房沖擊下，低位盤整，價格難以支撐或下行

  
  

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