【pg電子·(中國)娛樂官方網站】國際大觀項目的三點猜測

猶記住一個月前，華潤天合賣了一套9.5萬/㎡的大觀的點房子，牛奶廠的項目pg電子·(中國)娛樂官方網站業主們大大方方風光了一把。這是猜測時隔兩年，牛奶廠價格再次上升的國際一個節點。

牛奶廠提價的原因之一是合景臻頤府5.1萬/㎡的樓面價，這讓我們總以為近鄰拍了塊高價地利好周邊樓盤。項目但今天不同往日，猜測高價地或許成為周邊樓盤的國際“噩夢”。

如最近越秀拿下的大觀的點國際大觀地塊，牛奶廠（包含周邊項目）或許會變成“牛奶慘”。項目

國際大觀地塊影響周邊項目。

是國際利好仍是“沖擊”？

8月15日，銀河區黃云路AT1003011、大觀的點AT1003072地塊。項目pg電子·(中國)娛樂官方網站（國際大觀地塊）。打響第三輪土拍頭炮。通過23輪報價，越秀地產以68.324億元斬獲該地塊，樓面價50160元/㎡。

拿地開工，間隔不到24小時，越秀地產的動作可謂神速。

越秀國際大觀地塊改寫了廣州樓面地價TOP10，排在第八位，比臻頤府樓面價少了1303元/㎡。

不過國際大觀地塊的樓面價僅僅明面上的賬，算上配建路途、校園等配套設備，實踐地價現已到達5.2萬/㎡。

國際大觀地塊周邊片區主要以高端改進為主。牛奶廠四大項目主打優美環境，現在二手房價格大都在7萬+/㎡；新盤合景·臻頤府在售200-350㎡大平層，價格10-12萬/㎡；縵云廣州在售145-320㎡產品，價格在8.5-10萬/㎡。

如按臻頤府的價格，國際大觀項目能夠賣到10-12萬/㎡，但隨著未來方針的改變，越秀可操作空間會越來越大，關于周邊項目來說是“沖擊”，至少不是利好。

國際大觀項目的三點猜測。

將是銀河東部是一頭“猛獸”。

國際大觀地塊拍出后，關于牛奶廠是“沖擊”仍是利好，網絡爭辯的許多。在這個點上，樓主也說說自己的觀念。

一是，非和樾系，會走高端道路。

為什么不走和樾系，原因之一是前面已有越秀·銀河·和樾府。和樾系的成功起源于番禺萬博和樾府，現在廣州現已太多和樾府，國際大觀有這么多的景象資源，越秀應該會借此機會再造一個標桿項目，最少是一個能夠抗衡金融城豪宅的項目。

依據國際大觀全體收儲規模，項目將在太陽湖和月亮湖北側規劃歸納服務組團，寓居社區會集在月亮湖南側（本次出讓地塊）。

宗地面積為14.9萬㎡，修建面積為13.6萬㎡，體量還算比較大。包含住所區、24班小學、城市公園及社區配套。

容積率僅為1.9-2.2，并且圍繞在月亮湖周圍，加上國際大觀區域修建高度限制在45-52米，所以。寓居環境十分舒適，預計會走高端道路，打造成低密湖景小高層社區。

國際大觀片區。

二是，使用率或做到110%，性價比更高。

依據近來發布的《廣州市修建工程容積率核算方法（征求意見稿）》，鼓舞住所套內設置入戶花園、日子陽臺、大進深的多功能陽臺等半開敞空間。

淺顯的說，便是你買100㎡的房子，花相同的價錢能比曾經規劃的房子多具有2.5㎡，使用面積變大。現在新盤能夠光明磊落偷面積，未來的戶型能輕松打破100%使用率，甚至能做到110%。預示著未來產品將再次迭代。

比照牛奶廠二手樓盤7萬+/㎡，臻頤府、縵云廣州8.5-12萬/㎡的價格，但老一代的產品使用率低，不說國際大觀8.5萬/㎡起的價格（按60%的土地成本核算），即便10萬+/㎡，100%-110%使用率現已甩牛奶廠等項目幾條街。

三是，品牌口碑，周邊客源將被虹吸。

從番禺萬博和樾府開端，越秀的產品就備受重視，一點風吹草動（提價/降價）都會引起商場的熱議。所以越秀在廣州仿制了和樾府的成功經驗，在番禺、銀河、海珠和樾系項目。

和樾系對應的開發商是越秀地產，即便期間也有過學位方面的WQ，但我們認同越秀的口碑和產品質量，而非廣氮項目與業主的比賽，不光失掉信賴，還失掉未來。

依照規劃，國際大觀片區寓居人口0.8萬人，配套7類37處公共服務設備，設置1座24班小學和1座15班幼兒園，初中可就近在西側45班九年一貫制校園 (改擴建)就讀，間隔最遠處僅600米。這些都處理了業主的后顧之慮。

國際大觀規劃。

在樓主看來，國際大觀項目的競品不是牛奶廠周邊，這樣格式就太小了，而是整個銀河東部，包含保利天瑞、聯投文津府、華潤吉山倉項目，但珠江花城、保利天匯這些并不是國際大觀項目的競品。

片區內商業、教育、公園、湖泊，該有的資源包羅萬象，加上使用面積能打，國際大觀項目假如做好價格戰略，在銀河東部將是一頭“猛獸”。