【pg娛樂電子游戲官網】房地產調整周期，商業地產要怎樣做？專家這樣說

11月2日，房地2023觀點商業年會在上海舉行。產調產樣

中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長、整周做專pg娛樂電子游戲官網研究員蔡云在會上指出，期商當今社會處在經濟發展方式轉型變化的業地過程，房地產受到市場經濟下行和宏觀調控的家樣壓力，連續17個月下滑，房地當中包括住宅和商業。產調產樣不過，整周做專蔡云表示，期商我國的業地消費仍保持活力，社消零售總額還在上升，家樣“所以大家要有信心做商業地產”。房地

蔡云：商業市場兩極分化嚴重，三四線城市消費更疲軟

蔡云在主題演講“中國商業地產高質量之前景”中指出，整周做專當前的商業地產內需不足，矛盾也非常突出，很多購物中心結構不合理，甚至人氣不旺。要實現商業地產正常穩定發展，要從原來的高耗能、高成本、pg娛樂電子游戲官網低效率、粗放的經營，轉變成現在的創新驅動、低成本、高效率的發展。

蔡云指出，高質量發展包括6個方面：發展的均衡性，城鄉的均衡性、大小均衡性、產業發展的均衡性，和動能的創新，供給的豐富性等?！艾F在的購物中心完全不是以前的概念，現在的商業地產也不是以前的概念”，她認為商業地產行業應研究體驗型消費、場景性消費，把一些服務教育引入商業，引入購物中心。

此外，也需考慮節能，“購物中心每天一開門，電梯、電量、人員成本就是一筆費用，需要更多地把節能降耗做到位，這才是保持商業生態永續性的根本”。她指出，目前一些購物中心低端業態泛濫，導致沒有人來消費，收益不能持續，“所以需要有供給的創新、科技的創新、線上線下新的運營管理”。

蔡云表示，當前商業地產存在的問題是消費疲軟，“商業地產是經濟的晴雨表，當經濟不行了，沒有人逛商場了，產品賣不出去，租金上不去，商業的坪效就下降”。她指出，目前市場兩極分化嚴重，三四線城市消費更疲軟，盡管如此，其實仍有好的市場經營賣點存在。

“現在有很多新興業態起來，從而衍生新興市場，如果還用老百貨、老思維去管理現今的購物中心和商業地產，這樣完全滯后的，肯定會帶來危機”。蔡云表示，對于近期提出的消費類REITs，大家都充滿無限的希望，包括今年3月消費類金融文件出臺后，很多人都歡欣鼓舞，百貨、連鎖業都非常高興，但事情沒有那么簡單，“持續的收益率、REITs的投資及投資者對企業的信任和企業對投資者的信任等等，都需要一段時間去磨合，要靠商業地產企業的核心競爭力，和較好的運營能力”。

丁力業：REITs倒逼商業地產做好底層資產運營

印力集團董事長丁力業亦出席觀點商業年會，并以“信心”為主題作演講。

“過去一年當中，大家可能都經歷過特別多的心情的波動，對我們做購物中心或者做商業的人來說，好像這個行業就是常做常新，所以我們認為不變的本來就是變化，跨越了這些周期，我覺得是商業地產人最基本的功課，對各種各樣的變化，覺得都是常態，都是正常的”。丁力業指出，最新數據顯示，三季度最終的消費支出對經濟增長的貢獻率是94.8%，“近段時間有各類利好政策頻頻出臺，也讓我們對未來能夠有更強的信心”。

丁力業表示，今年國慶中秋雙節，萬科印力商業全國平均銷售額同比增長18%，客流增長25%，同店同比口徑實現雙位數的增長，銷售額也超越了2019年的同期水平，“所以過去三年半的時間，讓我們更加相信商業是需要度日如年、度年如日的，堅持做好每天的經營，時間就一定會給我們帶來回報”。

丁力業介紹，2013年開業的杭州西溪印象城，從10年前板塊的拓荒者逐漸成為今天杭州城西最大、最有競爭力的TOD購物中心，即使在2020年到2022年三年間，營業額和收入也都實現了兩位數的復合增長。而今年10月26日深交所正式受理中金印力首只消費基礎設施REITs，它的底層資產就是杭州西溪印象城。

丁力業認為，公募REITs是商業地產循環最后的也是最關鍵的一步，是真正要打通的投、募、管、退的商業環節，從而讓類似杭州西溪印象城這樣的商業項目有機會走向公眾，接受更多投資人的檢驗。

丁力業分析認為，REITs的核心資產是分配率，倒逼商業地產做好底層資產的運營能力，篩選掉市場中大量存在的機會主義者，進一步擴大專業運營商的優勢。公募REITs上市也不是一錘子買賣，不是把資產賣掉，它不僅要求保留項目的部分股權，并且要確保經營的穩定，更要求后續儲備擴募的資產不低于首期發行的2倍。他認為，只有頭部企業擁有很強能力的同時，儲備著批量的優質資產，才有可能做公募REITs，所以頭部企業的優勢就會進一步凸顯。

魏小華：今年沒有報復式的消費，但相比前幾年確實是在增長

華潤萬象生活有限公司執行董事、副總裁魏小華在會上作“讓商業擁抱更多的可能”的主題演講。她指出，我們所處的商業世界在悄然發生變化，給商業帶來了更多發展的可能性。

“從行業供給端來看，2023年還剩不到兩個月的時間，整個市場仍處于底部盤整的階段，增長的勢能目前看短期內還是有限的，高增長也是難以為繼，低增長將成為行業的共識。社消零同比增速已經到了5%以下的時代，與此同時購物中心的存量也日漸飽和，增速放緩”。不過，魏小華認為，在低增長的行情下，同時也顯露一些結構性的機會：據贏商網的數據，2019年到今年三季度，在TOP30運營商的存量規模占比數據逐年不斷攀升；三季度新開購物中心主要集中在一二線城市；從客流恢復的情況看，城市型項目相較區域型、社區型，客流恢復速度是最快的，對比2019年同期增長了46%。

“數據表明，行業的集中度在逐步提升，核心城市吸引力進一步凸顯，高能級商圈的抗風險韌性也在進一步加強”。魏小華表示，萬象生活一直在結合城市的商業競爭環境，以消費活躍度進行優中選優。她認為，今年的消費熱潮沒有想象的蓬勃而起，但相比前幾年確實是在增長的，但是也沒有報復式的消費。從中出現了一些值得關注的新的趨勢。

“在人的方面，現在的消費者越來越懂自己，也越來越了解自己的需求，普通的營銷模式已經不能打動他們；在貨的方面，現在品牌不斷地推出各種不同的貨品，更多元、更垂直細分；在場端，今年最火的詞莫過于Citywalk，當下社會更講究松弛的生活狀態，追求對城市空間的探索和互動”。魏小華認為，基于這些新趨勢，可以做出新的實踐探索。

魏小華強調，回應人的趨勢變化，提出購物中心要更好地搭建情感鏈接平臺，獲取消費者的情感價值認同。購物中心可以與消費者建立更好的對話方式。對于貨端的變化，要構建強大的品牌矩陣平臺，滿足消費者多樣的需求，“此外我們認為商業地產運營商還應該成為孵化容器，不斷挖掘和賦能新品牌?；貞獔龆说内厔葑兓?，我們提出購物中心需要積極扮演公共空間的角色，去滿足消費者對城市探索的需求”。

南都·灣財社記者 邱永芬