【pg電子·(中國)娛樂官方網站】謝逸楓：廣州首先認房不認貸！北上深緊隨其后？

文/謝逸楓。謝逸先

首個履行“認房不認貸”的楓廣房一線城市正式誕生。

2023年8月30日，州首pg電子·(中國)娛樂官方網站廣州官宣優化個人住宅借款中住宅套數確認規范，認貸確認居民家庭成員請求借款購買產品住宅時履行“認房不認貸”，北上意味著一線城市廣州首先施行“認房不認貸”方針。深緊隨

提示我們留意，方針履行時點以《住宅城鄉建設部 中國人民銀行 金融監管總局關于優化個人住宅借款中住宅套數確認規范的楓廣房告訴》(建房〔2023〕52號)印發時刻2023年8月18日為界。。州首

提示廣州廣闊的認貸購房者，方針的北上履行點為2023年8月18日0：00前簽定個人住宅借款合同的，按原方針履行。深緊隨2023年8月18日0：00后簽定個人住宅借款合同的謝逸先，按新方針履行。楓廣房

為何是州首廣州打響一線城市“認房不認貸”“榜首槍”？北上深還會遠嗎？“認房不認貸”對一線城市、二線城市房地產商場有什么影響，能否改動商場低迷趨勢，完成樓市金九銀十。。

時隔一個月多之后，7月24日的認房不認貸方針，二線城市先行施行后，總算在一線城市廣州首先落地。達觀地估計一線城市北京、上海、深圳行將跟進，二線城市長沙、福州相同會是緊隨其后。

筆者以為，至于為何是廣州打響“認房不認貸”“榜首槍”，最底子的pg電子·(中國)娛樂官方網站原因是北上廣深四個一線城市中，廣州產品房庫存最高、去化周期最長、商場整體壓力最大。其次是廣州樓市出售、土地商場比北京、上海、深圳低迷，房企回款、當地賣的壓力大。。

最終是廣州經濟下行、房價下降壓力大。一二手房價跌落的起伏比北京、上海、深圳大。以國家核算部分發布的7月房價為例，7月廣州新房價格環比下降0.2%，二手房價格則環比跌落1%，跌幅為四個一線城市之首。

一起新房網簽量、新增人口數據繼續下降，依據克而瑞數據顯現，7月廣州新房網簽環比同比“雙降”。其中網簽成交75.83萬平方米，環比下降29.9%，同比下降15.9%。核算數據顯現，廣州常住新增人口出現下降趨勢。

毫無疑問，廣州榜首個表態優化個人住宅確認規范，首先履行認房不認貸方針是大勢所為，天經地義。有助于托底房地產商場，安穩經濟、財政收入。激活改進需求，緩解去庫存壓力，為樓市金糾九銀十行情到來助力。

筆者以為，廣州認房不認貸首先履行后，具有演示效應，意味著認房不認貸歸入方針東西箱，當地能夠依據供需聯系、城市需求結構等要素，隨時調整認房不認貸方針。估計8月本周到9月初，北上深、長沙、福州會履行認房不認貸方針。

筆者以為，認房不認貸方針，直接利好類改進性住宅需求人群。一類是本地換房的改進性住宅需求人群。名下住宅出售后，重新購住宅的購房者，銀行借款時，可按首套履行信貸方針，首付份額與房貸利率均出現大幅下降。。

二類是在異地有購房改進、初次住宅需求人群。在確認住宅套數上，即便外地有房，只要在廣州無房，銀行借款時，相同可按首套履行信貸方針，享用首付份額與房貸利率均出現大幅下降的優惠方針。

筆者以為，認房不認貸方針落地施行后，估計對穩房價、穩地價、穩預期，推進房地產商場企穩具有火上加油的效果，短期內令低迷的樓市出現復蘇上升，量價上漲的趨勢大大提高，最首要是有利樓市金九銀十到來助力。。

認房不認貸方針施行對二手房、新房的復蘇回暖、去庫存、力助金九銀十具有十分重要的影響力。直接釋放出潛在的本地改進性的需求，對出售影響的效果。拉動異地購房人群的入市，帶動這個張望改進性、初次住宅需求活躍入市。

筆者以為，一線、二線城市方針調整沒有見頂，還有許多方針存在操作空間。首先是下降二套房首付份額和商業、公積金借款與存量借款利率。其次是調整普通住宅確認規范。再次是鋪開商住項目的限購、限售。。

四是放松或撤銷限購、限貸、限價、限簽、限售、限離、限企、限戶型、限面積的限制性辦法。五是放松積分落戶、人才引入門檻方針。六是減免稅費，印花稅、契稅、增值稅、轉讓稅，個人、企業所得稅等稅費。

七是購買產品房、存量房轉共有產權住宅、保租房、公租房。八是出詳細的方針，履行已出的保函換產品房預售款、四支利箭、房地產再融資、城市更新與棚改貨幣化、房票化安頓一系列方針。

進入2022年以來，房地產方針再三“松綁”，因為力度、規模有限，首要停留在當地性“因城施策”和“一城一策”階段，且多為三四線城市。一向被外界說的樓市求過于供的22個中心一二線城市，限購、限貸、限價等方針一向未有松動。。

這22個城市分別是北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，以及南京、姑蘇、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫共18個二線城市。

7月10日-8月30日，國家、部委關于房地產方針導向現已十分清晰，接下來一二線城市將會繼續發力，未來房地產方針調整空間大。因為7月24日的四項方針，沒有徹底履行，加上之前的一系列方針沒有全面落地，商場對此充溢等待。

“認房又認貸”解綁，哪些城市還有空間？筆者核算發現，除長沙、福州、北京、上海、深圳外，現在施行認貸不認房方針的城市，分別為西安、廈門、成都、合肥、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海、南京、姑蘇、無錫、濟南、佛山和鄭州、廣州十七個城市。。

7月24日一表述，隨后北京、深圳、廣州、上海4個一線城市相繼表態。7月30日，緊隨北京、深圳之后，廣州表明，將結合廣州實踐趕快推出有關方針辦法，大力支持、更好滿意剛性和改進性住宅需求，促進商場平穩健康發展。

終究什么叫“認房又認貸”，是指假如名下有房，再買房就算二套。特別需求留意的是假如名下從前有過借款，不論現在借款是否還清，再進行買房都會確以為二套。這便是“認房又認貸”的履行規范。。

什么叫“認房不認貸”，指的是商業銀行在確認借款份額時，只依照家庭名下是否有房來確認，不論購房家庭是否有住宅借款記載，都是依照首套房的借款份額、利率的規范履行，一起稅費都是依照首套房的規范。

“認房”“認貸”是銀行在發放住宅按揭借款時確認是否是首套房的參閱規范。最嚴厲的確認規范便是“認房又認貸”，便是不只要看購房家庭名下是否有房，還看購房家庭是否在全國有過借款記載，一旦有房或有借款記載，算作二套房。

“認房”是指銀行在發放房貸時，參閱購房家庭在當地名下實踐具有住宅套數?！罢J貸”是指銀行會依據擬購房人家庭在全國規模內是否有住宅借款記載(包含公積金借款和商業借款)來確認借款份額。

8月28日，三部分的告訴提出，認房不認貸方針作為方針東西，歸入一城一策東西箱，供城市自主選用。此項方針將使更多購房者能夠享用首套房借款的首付份額和利率優惠，有助于下降居民購房本錢，更好滿意剛性和改進性住宅需求。

據易居研究院整理，在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付份額分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達到了70BP。。

若上述城市均施行“認房不認貸”，二套房首付份額可從73%（北上廣深均勻數據，以下同）降至33%。按600萬總價的房源核算，首付款將從435萬元降至195萬元，能夠下降55%的資金付出壓力。

而商業銀行房貸利率從5.03%降至4.50%，直接下降0.53%。按一線城市二套房均勻借款本金405萬元核算，月供額將從21816元降至20521元，即削減1295元/月，30年累計削減47萬元，有用下降房貸、首付壓力。