【pg電子·(中國)娛樂官方網站】新政后北京首場土拍冷熱分化 房企再現“進京潮”

21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

34家房企爭搶1宗地的進京潮盛況再次上演。

9月26日-27日，新政現北京出讓4宗住宅用地，后北化房pg電子·(中國)娛樂官方網站其中石景山地塊和房山地塊以底價成交，京首朝陽及昌平地塊溢價成交，場土土地總出讓金為147.4億元。拍冷

尤其是熱分朝陽十八里店地塊，吸引了34家房企及聯合體報名，企再其中近半數企業是進京潮陌生面孔，多家企業甚至是新政現今年新成立的公司，外地中小型房企扎堆謀求進京的后北化房場景又一次出現在土拍中。

最終，京首上海成通京置業憑運氣搖中本次土拍最熱地塊，場土成交價28.75億元，拍冷樓面價5.19萬元/㎡，熱分溢價率15%。pg電子·(中國)娛樂官方網站

“整體樓市成交越冷淡，土拍分化越嚴重?！币晃徊辉妇呙牡禺a分析師表示，目前的樓市環境下，房企避險情緒濃厚，紛紛選擇加倉重點城市核心區域的熱門地塊，“畢竟收成有保障?！?/p>

成交冷熱分化

石景山新首鋼和房山閻村兩宗地塊，在報名階段因只有一家主體報名，從而底價成交。

其中石景山地塊由首鋼建設+香港置地+招商蛇口以52.5億元競得，成交樓面價約4.21萬元/平方米；房山地塊由巨燕置業以12億元競得，成交樓面價約1.15萬元/平方米。

昌平地塊總建筑規模約為21.95萬平方米，地塊起始價52.1億元，銷售指導價為5.5萬元，可上下浮動8%。因地塊體量較大，總價相對較高，配件要求也比較高，拉高了房企的報名門檻，僅有建發和住總兩家房企報名參拍。

最終，昌平地塊由建發以54.15億元競得，溢價率3.93%，樓面價折合2.59萬元/平方米，與指導價之間留有近3萬元的縫差，利潤空間尚可。

備受關注的朝陽十八里店地塊在線上報名階段即已經觸及地價上限，轉入線下搖號環節。

該地塊能吸引34家房企及聯合體報名，是由于地塊本身的條件相對優越。

公開資料顯示，朝陽十八里店地塊占地面積約1.98萬平方米，建筑規模約5.5萬平方米，競拍起始價25億元，無配建。相較之下，地塊體量較小，要求的資金占有量較低，且入市去化有保障，地價競至最高限額時，利潤縫差也可保留在3萬元左右的水平。

除此之外，地塊競拍規則簡單，觸及地價上限之后將直接由搖號定輸贏?！罢l不想在安全度高的北京市場分一杯羹呢？”有從業人士感慨，簡單明了的土拍規則之下，房企參與熱情確實比較高。

據梳理，本次參拍朝陽十八里店地塊的房企中，成都領陽置業、上海錦祥德睿、成都鴻哲置業、上海潤哲宏升等外地企業的注冊時間甚至不足一年。業內人士表示，這里面不排除有大房企的“隱形馬甲”，通過增加報名主體的數量增加搖中的概率。

北京整體市場的需求度走在全國前列，樓市基本面穩健。合碩機構首席分析師郭毅指出，北京樓市整體超三千億規模的市場容量，提供了巨大的土壤?！坝绕涫潜本┩恋毓块T也在有意給予開發商更多空間，保證樓面價與銷售指導價之間的縫差，讓開發商有更多機會為市場提供更多好產品?！彼a充說。

郭毅認為，房企扎堆優質地塊以及地塊之間冷熱分化的情況，也反映了房企拿地的理性和謹慎，在以銷定投、量入為出的前提下，精準投資、精算利潤。

期盼樓市政策優化

廣州率先官宣優化限購政策之后，熱切期盼的風也刮到了北京。

在21世紀經濟報道記者的走訪中，多位新房銷售及二手房中介均透露，北京執行認房不認貸之后的成交熱情持續了不到兩周，而且釋放的購房需求絕大部分都是此前既有需求，只不過被二套房的首付比例攔住了入市的腳步，但認房不認貸政策在激發新的置業需求方面，后勁不足。

“客戶還是不買賬，都在翹首以盼后續還會不會有更優惠的政策?！背枀^一位資深房產中介表示，但是鑒于北京整體樓市的健康度相對穩定，業內并不期待后續對普宅認定標準的放松、限購條件的放松等政策會無差別覆蓋所有區域。

業內共識在于，上一輪市場過熱時期的限制性政策理應靈活調整，為促進房地產市場健康和長遠發展掃清障礙。

今年9月以來，隨著“認房不認貸”政策的全面執行，以及落實降低首套房利率、降低存量房貸利率、限購措施優化等政策的推進，購房者信心有所恢復，房地產市場正在從底部緩慢抬升。

但市場拐點的確立仍然有一定距離。

9月26日，成都優化樓市政策，針對中心城區“兩集中”土地取消限價銷售要求、住宅用地原則上不設置配建要求、取消裝修價格管制、不再執行二手住房成交參考價格發布機制，“5+2”區域以外取消限購，“5+2”區域以內針對144平方米以上住房取消限購，而購買144㎡以下住房仍需滿足戶籍、社保及套數要求。

成都對樓市政策的優化思路，一方面拉高了市場對于北京優化樓市政策的期待，另一方面，也充分體現了“保護剛需”以及“因區施策”的原則，有望為后續城市出臺樓市新政提供借鑒。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，短期核心一二線城市有望繼續優化限購等政策，部分二線城市短期以優化非核心區限購為主，未來或逐漸向核心區過渡優化。核心城市隨著優化政策進一步落地，房地產市場銷售規模有望逐漸回升，市場企穩恢復可期。

“除限購政策外，降低首付比例、降低房貸利率加點數、降低交易稅費等也是一線城市政策優化方向，同時京滬普宅認定標準已十年未做調整，當前大部分住房均屬于非普宅范圍，未來也存在優化空間?！标愇撵o補充說。