【pg電子·(中國)娛樂官方網站】城市永不落幕，但地產商隨時可能猝死

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最近，萬科在西安開了一場媒體交流會，落幕萬科董事會主席郁亮及主要業務條線負責人都講了話。但地pg電子·(中國)娛樂官方網站

在外界看來，城市產商猝死郁亮一如既往地為行業輸出觀點，落幕給行業以堅持的但地信心，“行業陣痛比預想中更長、城市產商猝死更痛，落幕目前仍未結束，但地當前的城市產商猝死狀態有點像馬拉松的‘撞墻’，熬過去就跑下去了。落幕”

兩三年前，但地地產行業的城市產商猝死大佬都愿意為行業，或者為整個國家的落幕經濟發展各抒己見的，郁亮、但地孫宏斌、胡葆森、王健林、許家印、吳亞軍、林中等，在各個場合，輸出自己對行業的見解。

但在以結果論英雄的當下，隨著各個房企出險或者遭遇困難，pg電子·(中國)娛樂官方網站很多大佬都轉向幕后，徹底噤聲了。

這個時候，郁亮的聲音就顯得難能可貴了。

郁亮接過王石的大旗，扛起了中國房地產的大旗，回應外界關切的問題。

首先是房地產“過剩論”。郁亮表示，房地產“過剩論”并不正確，城市居民的住房面積被平均，主要城市當前的住房條件“被平均”了，城市被小鎮平均了，大城市被小城市平均了。住房市場需求已經從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。

根據第七次全國人口普查數據，2020年，我國城鎮人均住房建筑面積達到38.6平方米，折成使用面積只相當于日本40年前的水平，63%的城市住房還未達到配備電梯的基本門檻。

美國1960年城鎮化率達到70%，此后二十年，人均新開工面積平均為1平方米，好的年份能達到1.2平方米以上。國內目前城鎮化率為65%，到2030年預計達到70%，城鎮人口增加至9.8億人左右，據郁亮估計，目前的住房合理需求每年應該在12億平方米左右。

不過，全國商品住宅新開工面積2021、2022年分別下降11%和40%，今年開工量不到7億平方米，回到了2006年的水平，是遠低于合理需求的，因此，現階段的住房建設水平顯然超跌了。

這是郁亮第二次提到市場超跌的問題，在8月底的二季度財報分析會上，郁亮就說，“市場整體處于膠著狀態，當前顯然超跌了?！?/strong>

“金九銀十”已過，市場底仍未見。

其次是關于“政策救市的有用性”，郁亮的話顯然代表著目前急需政策支持的房企態度。

郁亮認為，政策肯定是有用的，但不是萬能的，不能指望一個政策就能徹底扭轉局面。

從數據來看，自8月底全國主要一二線城市出臺系列樓市優化政策后，市場已經出現回升跡象。

據中指研究院統計，在8月底各項新政實施后，盡管9月份全國房地產市場銷售規模仍處于低位，但核心城市新房市場活躍度提升。當月，100個重點城市新建商品住宅成交面積環比增長約14%。

因此，郁亮建議各地要繼續因城施策，結合本地市場情況做出更及時的調整，加快政策落地速度。尤其是在供給端，未來可以有更多更積極的舉措，比如對于庫存過多的地區，可以暫時放緩土地供應節奏；對于過去規劃用途存在偏差的土地和房產，可以考慮轉變性質。

其實關于政策救市的有用性，底層邏輯是行政化機制在房地產行業發揮作用的問題。

我們一直說，中國的房地產行業是一個半市場化的產業，因為行政化的措施干預太多，當行業出問題后，指望用市場化的手段來調節會比較漫長，企業等不起，民眾也等不起。

兔主席在《房地產轉型與重塑——探尋中國房地產新發展模式》一書中對市場化機制與行政化機制在當前房地產行業發揮作用的差別進行了對比。

“市場化機制往往有自下而上的性質，在推動中發現了需要決策的事項，發現了之前未考慮的因素，因此需要層層向上匯報，并且一路做動態調整，確保程序沒有瑕疵。這里，每上一層都涉及更復雜的溝通，以及信息可能出現層層遞減/折損，效率相對比較低。

行政化機制有更多的自上而下的機制。如果將當前的行業問題上升到最高度，由高層做政治/政策的診斷、決斷，全國一盤棋，中央牽頭，由上而下統一部署，那么從一開始就獲得了最充分的政治政策授權與動員，效率自然是不一樣的?！?/p>

當然，盲目地迷信行政化機制并不是長遠之計，房地產行業之所以目前行政化機制比市場化機制有效，有兩方面因素。

一是此前很多問題都是行政化干預引發的，所謂“解鈴還須系鈴人”，要解開這些結，還得行政化機制才有用。

二是在市場化機制與行政化機制的對比中，效率是一個很大的因素。解決當前房地產行業的問題，我們最迫切需要的是時間與效率，需要盡快解決問題。但市場化機制并不是時間的朋友。

所以包括郁亮在內，仍在等政策的“風”來。

1985年，巴菲特致股東的信中寫到，“研究一家企業的失敗比成功更有價值”，如果從這個角度看，研究恒大比研究萬科更有價值。但如果對比萬科與恒大，我認為更有現實意義。

在2017年的時候，萬科就提出未來房地產行業要賺小錢、慢錢。基于這種認識，萬科的轉型都是基于房地產行業的外溢，除了物業管理之外，還有地產物流、商業地產、長租公寓等，甚至連農業都有參與，萬科養豬一度在行業引發熱議。

萬科在新業務的探索過程中，也并非一帆風順，比如長租公寓，萬科在深圳的“萬村計劃”就折戟沉沙，也是行業轉型過程中的陣痛，行業龍頭萬科也不能避免。

郁亮也說，無論是否愿意或是否接受，行業都將進入新的發展階段。陣痛的壓力對每個人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過陣痛期。

從萬科的今天再來看整個中國房地產的發展，除了嘆息還是嘆息。我認為至少有三點是需要反思的。

首先是市場化與行政化。我們詬病房地產行政化干預太多，但事后發現，恰恰是很多地方的行政化監管不到位，才導致今天房地產行業的大問題，比如預售資金的監管，比如房地產金融化問題，比如公攤面積混亂問題，都是監管不到位的惡果。所以市場化和行政化，最后都要法治化，法律法規如果落實不到位，都是人情化、暗箱化。

其次是房地產公司的多元化問題。無論是個人還是企業，能力域都是有限的，業務是不可能真的無邊界的。很多人不信邪，但最后發現，一旦風險來臨，被拖死的都是那些多元化業務。如果說萬科是一個正面例子，是“基于地產主業的多元化”，那么恒大則是一個反例，是“無邊界的多元化”。

再次，企業如何穿越周期。對這個問題，很多人能給出不同的答案，但海爾的張瑞敏那句話是我認為最具代表性的，“沒有成功的企業，只有時代的企業”，所有的企業，不管有意還是無意，踏準時代的節奏才能基業長青。

萬科集團聯席總裁在西安的媒體交流會上一句話讓我感慨良多，他認為，今天客戶對產品功能要求高，企業的操盤及格線標準從60分提高到80分，企業需要從單項冠軍變成投資研判、客戶洞察、產品定位、操盤效率等關鍵環節的全能高手。

你看，時代在變，如果你不能“推動變化，并成為變化”，那就很大概率在時代的浪潮中被拍死在沙灘上。

郁亮說，當下不必過于悲觀，城市永不落幕。只要與客戶、城市同步發展，未來仍有很多機會。

只是，所有的機會都基于你仍未下桌。讓自己永遠在場上，某種意義上說，比所謂的創新、擴張更重要。保守主義者可能也是長期主義者。

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