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        【pg電子官方網站】房地產調整周期,商業地產要怎樣做?專家這樣說

        發布時間:2023-11-05 03:29:24    作者:pg電子,pg電子官方網站,pg娛樂電子游戲官網

        11月2日,房地2023觀點商業年會在上海舉行。產調產樣

        中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長、整周做專pg電子官方網站研究員蔡云在會上指出,期商當今社會處在經濟發展方式轉型變化的業地過程,房地產受到市場經濟下行和宏觀調控的家樣壓力,連續17個月下滑,房地當中包括住宅和商業。產調產樣不過,整周做專蔡云表示,期商我國的業地消費仍保持活力,社消零售總額還在上升,家樣“所以大家要有信心做商業地產”。房地



        蔡云:商業市場兩極分化嚴重,三四線城市消費更疲軟

        蔡云在主題演講“中國商業地產高質量之前景”中指出,整周做專當前的商業地產內需不足,矛盾也非常突出,很多購物中心結構不合理,甚至人氣不旺。要實現商業地產正常穩定發展,要從原來的高耗能、高成本、pg電子官方網站低效率、粗放的經營,轉變成現在的創新驅動、低成本、高效率的發展。

        蔡云指出,高質量發展包括6個方面:發展的均衡性,城鄉的均衡性、大小均衡性、產業發展的均衡性,和動能的創新,供給的豐富性等?!艾F在的購物中心完全不是以前的概念,現在的商業地產也不是以前的概念”,她認為商業地產行業應研究體驗型消費、場景性消費,把一些服務教育引入商業,引入購物中心。



        此外,也需考慮節能,“購物中心每天一開門,電梯、電量、人員成本就是一筆費用,需要更多地把節能降耗做到位,這才是保持商業生態永續性的根本”。她指出,目前一些購物中心低端業態泛濫,導致沒有人來消費,收益不能持續,“所以需要有供給的創新、科技的創新、線上線下新的運營管理”。

        蔡云表示,當前商業地產存在的問題是消費疲軟,“商業地產是經濟的晴雨表,當經濟不行了,沒有人逛商場了,產品賣不出去,租金上不去,商業的坪效就下降”。她指出,目前市場兩極分化嚴重,三四線城市消費更疲軟,盡管如此,其實仍有好的市場經營賣點存在。

        “現在有很多新興業態起來,從而衍生新興市場,如果還用老百貨、老思維去管理現今的購物中心和商業地產,這樣完全滯后的,肯定會帶來危機”。蔡云表示,對于近期提出的消費類REITs,大家都充滿無限的希望,包括今年3月消費類金融文件出臺后,很多人都歡欣鼓舞,百貨、連鎖業都非常高興,但事情沒有那么簡單,“持續的收益率、REITs的投資及投資者對企業的信任和企業對投資者的信任等等,都需要一段時間去磨合,要靠商業地產企業的核心競爭力,和較好的運營能力”。

        丁力業REITs倒逼商業地產做好底層資產運營

        印力集團董事長丁力業亦出席觀點商業年會,并以“信心”為主題作演講。

        “過去一年當中,大家可能都經歷過特別多的心情的波動,對我們做購物中心或者做商業的人來說,好像這個行業就是常做常新,所以我們認為不變的本來就是變化,跨越了這些周期,我覺得是商業地產人最基本的功課,對各種各樣的變化,覺得都是常態,都是正常的”。丁力業指出,最新數據顯示,三季度最終的消費支出對經濟增長的貢獻率是94.8%,“近段時間有各類利好政策頻頻出臺,也讓我們對未來能夠有更強的信心”。



        丁力業表示,今年國慶中秋雙節,萬科印力商業全國平均銷售額同比增長18%,客流增長25%,同店同比口徑實現雙位數的增長,銷售額也超越了2019年的同期水平,“所以過去三年半的時間,讓我們更加相信商業是需要度日如年、度年如日的,堅持做好每天的經營,時間就一定會給我們帶來回報”。

        丁力業介紹,2013年開業的杭州西溪印象城,從10年前板塊的拓荒者逐漸成為今天杭州城西最大、最有競爭力的TOD購物中心,即使在2020年到2022年三年間,營業額和收入也都實現了兩位數的復合增長。而今年10月26日深交所正式受理中金印力首只消費基礎設施REITs,它的底層資產就是杭州西溪印象城。

        丁力業認為,公募REITs是商業地產循環最后的也是最關鍵的一步,是真正要打通的投、募、管、退的商業環節,從而讓類似杭州西溪印象城這樣的商業項目有機會走向公眾,接受更多投資人的檢驗。

        丁力業分析認為,REITs的核心資產是分配率,倒逼商業地產做好底層資產的運營能力,篩選掉市場中大量存在的機會主義者,進一步擴大專業運營商的優勢。公募REITs上市也不是一錘子買賣,不是把資產賣掉,它不僅要求保留項目的部分股權,并且要確保經營的穩定,更要求后續儲備擴募的資產不低于首期發行的2倍。他認為,只有頭部企業擁有很強能力的同時,儲備著批量的優質資產,才有可能做公募REITs,所以頭部企業的優勢就會進一步凸顯。

        魏小華:今年沒有報復式的消費,但相比前幾年確實是在增長

        華潤萬象生活有限公司執行董事、副總裁魏小華在會上作“讓商業擁抱更多的可能”的主題演講。她指出,我們所處的商業世界在悄然發生變化,給商業帶來了更多發展的可能性。



        “從行業供給端來看,2023年還剩不到兩個月的時間,整個市場仍處于底部盤整的階段,增長的勢能目前看短期內還是有限的,高增長也是難以為繼,低增長將成為行業的共識。社消零同比增速已經到了5%以下的時代,與此同時購物中心的存量也日漸飽和,增速放緩”。不過,魏小華認為,在低增長的行情下,同時也顯露一些結構性的機會:據贏商網的數據,2019年到今年三季度,在TOP30運營商的存量規模占比數據逐年不斷攀升;三季度新開購物中心主要集中在一二線城市;從客流恢復的情況看,城市型項目相較區域型、社區型,客流恢復速度是最快的,對比2019年同期增長了46%。

        “數據表明,行業的集中度在逐步提升,核心城市吸引力進一步凸顯,高能級商圈的抗風險韌性也在進一步加強”。魏小華表示,萬象生活一直在結合城市的商業競爭環境,以消費活躍度進行優中選優。她認為,今年的消費熱潮沒有想象的蓬勃而起,但相比前幾年確實是在增長的,但是也沒有報復式的消費。從中出現了一些值得關注的新的趨勢。

        “在人的方面,現在的消費者越來越懂自己,也越來越了解自己的需求,普通的營銷模式已經不能打動他們;在貨的方面,現在品牌不斷地推出各種不同的貨品,更多元、更垂直細分;在場端,今年最火的詞莫過于Citywalk,當下社會更講究松弛的生活狀態,追求對城市空間的探索和互動”。魏小華認為,基于這些新趨勢,可以做出新的實踐探索。

        魏小華強調,回應人的趨勢變化,提出購物中心要更好地搭建情感鏈接平臺,獲取消費者的情感價值認同。購物中心可以與消費者建立更好的對話方式。對于貨端的變化,要構建強大的品牌矩陣平臺,滿足消費者多樣的需求,“此外我們認為商業地產運營商還應該成為孵化容器,不斷挖掘和賦能新品牌?;貞獔龆说内厔葑兓?,我們提出購物中心需要積極扮演公共空間的角色,去滿足消費者對城市探索的需求”。

        南都·灣財社記者 邱永芬

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