【pg電子·(中國)娛樂官方網站】首批消費類REITs來襲 郁亮稱“其深遠影響將隨時間而顯示”

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

在證監會相關決定一周后，首批隨國內首批消費類基礎設施公募REITs正式上馬。消費襲郁響將顯示

2023年10月20日，類R亮pg電子·(中國)娛樂官方網站證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的其深決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，遠影自發布之日起施行。首批隨

10月26日，消費襲郁響將顯示證監會和滬深交易所官網顯示，類R亮四只消費基礎設施公募REITs產品已正式提交申報材料，其深項目狀態顯示為已受理，遠影資產類型包括購物中心、首批隨社區商業等。消費襲郁響將顯示這四只消費基礎設施公募REITs包括華夏華潤商業REIT、類R亮華夏金茂購物中心REIT、其深pg電子·(中國)娛樂官方網站中金印力消費REIT和嘉實物美消費REIT。遠影

這對商業地產運營商而言，是非常重要的一步。

公募REITs一直是全球商業運營商打通“投融管服退”商業閉環的重要環節，但過去囿于多種客觀因素，國內公募REITs起步較晚，商業資產也難以跑通全鏈條。故而，將消費基礎設施納入公募REITs，是里程碑式的事件。

可供對比的例子是，全球知名的商業地產運營巨頭凱德集團，正是通過私募基金+REITs的雙輪驅動，實現了真正意義上的“輕盈發展”，實現總資產規模增長3倍的同時，凈負債率卻同比下降了56%。

萬科董事會主席郁亮在朋友圈稱，“今天的Reits，將幫助我們從房地產開發商轉型為不動產的經營服務商，也為投資者提供了更多的選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來?！?/p>

萬科聯席總裁朱保全也在朋友圈表示，“絕對里程碑事件，是中國房地產一枚禮花?！?/p>

縱觀首批消費基礎設施REITs的底層資產，均為運營相對成熟的項目。其中，華夏華潤項目底層資產為青島萬象城購物中心，由華潤置地旗下輕資產管理平臺華潤萬象生活運營。這一項目是青島市規模大、品質高、覆蓋全域的城市級購物中心，商業建筑面積約30萬平方米，最新出租率超過98%。

中金印力項目底層資產則為杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈大城西板塊的黃金地段，整體建筑面積25萬平方米，367家商戶，是余杭區體量最大的購物中心。在長期的精益化運營管理下，項目吸引了穩定的客流和優質的商戶，實現了99.2%的出租率。

華潤置地相關負責人談到，消費基礎設施REITs有助于其推動資管業務轉型、做大資產管理規模。未來，華潤置地將依托專業運營能力，不斷提升項目商業回報和業績增長，助力REITs參與各方共贏。

金茂項目底層資產為購物中心長沙金茂覽秀城，位于中部地區首個國家級新區湖南湘江新區的城市中心梅溪湖板塊，已運營近7年時間；物美項目4個入池資產均位于北京市中心城區，總建筑面積約7.8萬平方米。

萬科董事會主席郁亮于近日的媒體交流會上表示，REITs對于不動產經營業務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。一旦完成REITs的環節打通，萬科將有望真正從開發商轉變為不動產商。

從過往經驗來看，REITs成功發行上市之后，擴募也是關鍵環節，這關乎資產方的管理運營能力以及發展潛力。在此之前，首批上市的基礎設施類公募REITs已經有成功經驗可以借鑒。其中，招商蛇口作為資產運營方的蛇口產園REIT就已經完成擴募，目前已經獲得投資收益達8.06億元。

華潤、印力旗下的經營性不動產，更具有持續擴募的基礎。

以華潤置地為例，據其半年報披露，其在營購物中心67座，今年上半年實現收入為86.4億元，同比增長39.5%；實現毛利率77.1%，較去年同期增加5.3個百分點；零售額同比增長38.9%至751億元，整體出租率維持96.2%的行業高位。

印力集團目前全國在管商業面積超過1200萬平方米，資產規模超過1000億元，整體出租率達95%。根據公開信息，萬科在2016年通過持有投資基金的權益成為印力集團的重要股東，萬科對印力集團從經營管理、資產運營等方面進行全方位支持，并將部分商業項目委托至印力集團運營管理，截至目前，萬科委托印力管理的商業項目經營坪效增幅超過20%。

業內人士分析認為，此次中金印力REIT如成功發行，推動萬科商業板塊建立存量資產與資本市場的連接，進入資產良性循環的新發展階段。但更重要的是，對于業內經營性不動產布局最早、賽道最全的萬科而言，此次REITs發布只是起點，隨著公募REITs的持續發展，萬科經營性業務的發展將迎來進一步提速，為萬科的長期價值增長提供更豐富的來源。

值得注意的是，房地產行業近兩年經歷了前所未有的沖擊，行業已無法再回到過去對住宅開發過于依賴的階段，活下來的企業都將需要尋找新的發展路徑。

此次消費設施類REITs的啟航，為國內的房企提供了新的解題思路——如若能夠成功發行，將打通經營性不動產生意流程的“最后一公里”，也對企業長遠的發展具有標志性的意義。地產開發時代即將逝去，而運營和服務的時代，已然到來，更不會落幕。