【pg電子·(中國)娛樂官方網站】一線生機

編者按：又一年“金九”，在多項政策疊加影響下，線生機以一線城市為代表的線生機pg電子·(中國)娛樂官方網站樓市，信心有所復蘇。線生機正在經歷深度調整的線生機房地產行業，看到了觸底回升的線生機希望。

“道阻且長，線生機行則將至”，線生機中國房地產企業仍然在艱難環境中輾轉騰挪，線生機期望市場能夠重回上行通道，線生機并在這一輪周期中存活下來。線生機

這個秋天，線生機房企們是線生機否等來了“一線生機”？觀點新媒體將選取“北上廣深”四個一線城市中八家表現各有特點的標桿企業，通過調研、線生機觀察他們的線生機應對與調整，試圖洞悉市場變局。

觀點網近期，政策利好刺激了不少城市的樓市表現，北京是其中的代表之一。

在全國各地陸續出臺“認房不認貸”政策后，北京在9月1日宣布施行，市場反應速度之快則是超乎想象。

政策落地僅半小時，北京中介的銷售電話已經迫不及待地連夜撥出，各開發商也紛紛在朋友圈貼出“今夜不打烊”“今夜不散場”“售樓處全天在線”等各色促銷海報。

連續多年穩坐北京銷冠的中海地產，當然不會落于人后，中海澤西PARK項目就在制作的海報上打出了預告——“9月1日0時起全部戶型產品價格全面上調1%”。

1995年進入北京的中海地產，至今已累計開發樓盤逾50個，但房地產行業調整周期同樣影響其表現，如2021年銷售額達450億元后，pg電子·(中國)娛樂官方網站去年收縮至約400億元，保交樓成為主基調。

2023年上半年，北京樓市雖然經歷了“先揚后抑”的過程，但中海在售新老項目多達9個，“廣撒網”的打法使其銷售額繼續位居京城榜首。

只是能否重回數年前的生機，政策利好力度或許是一個重要因素，因為除了“認房不認貸”，現在大家已經開始期待限購放松政策出臺。

“今夜不打烊”

被政策“封印”了多年的一線樓市開始松動了，釋放的熱度卻有待觀察。

國家統計局公布的全國商品房銷售面積在上半年同比下降5.3%，至7-8月份，這個降幅進一步擴大為6.5%、7.1%；商品房銷售額同樣呈下行趨勢，上半年錄得同比微增1.1%，但7-8月，該數字變化為下降1.5%、下降3.2%。

可以看出，那時的市場情緒顯然不樂觀，在此背景下，各地樓市放松的聲音開始傳出。至8月底，流傳多日的“認房不認貸”政策正式在廣州、深圳、上海等城市落地。

8月31日，央行發文明確稱，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%；將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

9月1日晚，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局正式發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，表示現就優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準通知如下：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

中海地產的嗅覺不可謂不靈敏，北京推出“認房不認貸”前夕，市場已開始流出中?！晌鱌ARK項目搶先制作好的預告海報，表示“9月1日0時起全部戶型產品價格全面上調1%”。

當晚，各個房產中介與開發商都緊急行動了起來，推介電話、推盤海報紛紛登場，“今夜不打烊”成了主旋律，各類“購房禮”“買房節活動”也在密集出臺。

個別開發商則與中?！晌鱌ARK一樣，表示將上調價格或收回折扣，試圖營造出市場火熱、房源緊俏的景象。

最具代表性的項目是9月3日開盤的融創北京壹號院，據稱當天現場賣出169套，銷售額達到了56.2億元。

但據觀點新媒體與北京多項目的銷售、中介溝通發現，目前大部分項目仍未出現漲價跡象。

9月5日踩盤時發現，北京南四環邊上的中海興叁號院售價由開盤時7.3萬元/平方米降到了6.7萬元/平方米，且二套房八成首付中，只要在一個月內交清四成，其余四成可以在年底交清。

或許可以從側面看到，樓市熱度其實并不如預期高，但這也可能是個別情況，因為隨后兩周北京樓市成交開始掉頭向上。

統計數據還顯示，北京8月份環比、同比均呈現下降的成交套數、成交面積，進入9月第一周后，商品房成交近900套，環比上漲16%；成交面積近13萬平方米，環比上漲20%；成交均價環比上漲2%；成交總金額環比上漲23%。

9月第二周，北京商品房成交量超1000套，環比上漲13%；成交面積繼續環比上漲18%；成交總金額環比上漲10%。

另據我愛我家9月7日談及近期政策對公司業務的影響，指出9月1日政策落地后幾天時間內，所在的北京、上海等核心城市二手房帶看量及成交量均取得顯著增長，成交量相較政策出臺前一周增幅在80-100%左右。

若政策利好持續，被刺激的樓市也為房企銷售打開一線生機，過往下降的業績也將得到改善。

合碩機構首席分析師郭毅向觀點新媒體表示，該政策熱度預計能覆蓋“金九”：“這個認購能覆蓋到金九，然后簽約能到銀十，就已經是不錯的一個狀態?！?/p>

銷售回旋

趁著市場熱度，北京中海各個在售樓盤也輪番推出樓盤介紹與建設進度，以吸引購房者關注。

據北京中海表示，目前在售紅盤多達9個，包括“藏峰系”的中海甲叁號院、中海興叁號院、中海和瑞叁號院，“拾光系”的中?！R德里、中海首開·湖光玖里、中?！じ蝗A里，“悅燃系”的中?！晌鱌ARK、中?！R智里，以及實景現房中海云筑。

來源：北京中海

但目前未見北京中海透露“認房不認貸”新政后的相關銷售數據。

事實上，在北京房地產市場，中海雖多年蟬聯銷售榜首位，但在宏觀經濟下行與樓市疲軟的這段時間里，也有所掣肘。

據觀點新媒體了解，深耕北京28年的中海地產，即使在三道紅線與疫情影響的2021年，年報中披露的數據是“北京、上海、廣州及南京等十個城市的銷售合約額分別超過1000億元”，并著重指出，在北京實現銷售合約額超過450億元。

不過到了2022年，在“保交樓”大背景下，這個表述不再強調銷售數據，更未將北京單列出來作為標桿，而是強調集團堅持以現金流管理為中心，加強銷售回款，當中北京、廣州、深圳、杭州、廈門及天津銷售回款理想，各城市均超過100億元。

有數據統計則顯示，北京中海2022年總銷售額出現大幅回調，約為396億元，未達400億元大關。

進入2023年后，正常社交恢復，同時年初房貸利率下調等利好頻出，也使房地產行業出現復蘇。

與此同時，中海加大推盤力度，據其3月份業績會上透露， 2022年拿地金額行業領先，新增50宗土地，總購地金額達1208.7億元，新增總貨值2403.4億元，2023年可售貨值超7900億元。

而且去年新增的土地儲備中，北上廣深四個一線城市的新增貨值占比超四成。

基于這些內外原因，北京中海上半年銷售表現也有所恢復，錄得銷售額超過210億元。

其中3月份，中海長安譽首期開盤，共推出502套房源，共吸引830多人參與搖號，當天預計賣出350套左右，還剩100多套，目前已經處于清盤階段，成交均價7.5萬元/平方米。

5月，現房項目云筑三期銷售指導價7.5萬元/平方米，開盤當天即成交184套。另外，位于順義的中海首開·湖光玖里，連續十多周位于北京別墅成交榜榜首……

但由于2022年中海將北京所在的華北地區與北方地區、華東地區重新分拆合并，無法直觀對比銷售數據。若對比架構調整后的2022與2023年，北京所在的北部大區，2022年上半年實現合約物業銷售額380.4億元，占中海整體銷售收入1385億元的27.4%；2023年上半年北部大區實現合約物業銷售額522.7億元，占中海整體銷售收入1801.8億元的29.0%。

來源：企業公告、觀點指數整理

無論是銷售額還是銷售占比，北部大區今年上半年都有明顯提升。不過隨著購房者觀望情緒加重，以及時間進入七八月淡季，這一區域表現再次在轉差的路上回旋。

這一走勢與7-8月全國銷售下行表現一致。

7月，北京所在的中海北部大區僅實現合約物業銷售額24.02億元，已售樓面面積8.55萬平方米（去年同期為39.39億元、15.29萬平方米）；8月，北部大區僅實現合約物業銷售額33.24億元，已售樓面面積10.07萬平方米（去年同期為50.49億元、19.99萬平方米）。

來源：企業公告、觀點指數整理

雖然今年淡季表現不佳，但中海發展行政總裁張智超8月業績會上預測，認為下半年政策對市場會有更大的助力。

政策依賴

無論是張智超的表態，還是如今的樓市表現，似乎都體現出房企銷售對政策的明顯依賴，利好政策出臺時能明顯助推一波熱度。

比如年初的公積金、房貸利率政策利好，北京新房市場成交自3月達到頂峰后，4-6月成交量均在持續下降；二手房市場也走出相似的成交軌跡。

又比如這一次的認房不認貸，政策出臺后第二周成交增幅已開始減弱，而且有預測這種降溫會加劇。

中原地產首席分析師張大偉就曾指出，9月第二個周末成交量很可能腰斬。雖然二手房房源激增了6000套，但北京二手房在認房不認貸出臺后的第二天開始，分別成交9月2日1200套、3號1400套、4號600套、5號500套、6號僅有400套。

合碩機構首席分析師郭毅也表示，此次政策主要針對改善性家庭，因而帶來的樓市熱度預計會比較短暫。

郭毅對觀點新媒體表示，此次政策釋放的購買力主要是前期已準備購房的改善型人群，因此一旦政策的“靴子”落地，這批購房者就會第一時間出手，也因此形成了“爆發式”成交。但后續新增的到訪客戶，預計真正轉化成為成交還需要一定的時間。

她指：“這次政策帶來的樓市熱度，其實本身針對的就是部分改善家庭，而且從首付比例來說，相比央行給出的首套二成，二套三成的最低比例，其實北京還有下調空間，所以整體來看，市場熱度雖然有所提升，但是也不可能保持高熱的狀態?！?/p>

她續稱，相較樓市政策出臺的那個周末，第二周周末成交量已大概減少了一半左右。不過相比平時的周末還是有1.6到2倍左右的提升。

看回北京中海的在售項目，所推悅燃系、拾光系及藏峰系項目，可謂是“廣撒網”，涵蓋了剛需、低密改善到城市大平層的全周期產品,無論政策刺激哪一種客群，似乎都可以找到對應的產品。

如此一來，即使只是抓住政策帶來的短期利好，北京中海同樣受惠，更何況深耕北京多年，市場對其品牌與品質均有較高認可。

無怪乎中海發展行政總裁張智超對于下半年的銷售表現較為樂觀，表示7月底從中央到地方都出臺了一系列支持市場的政策，相信會對市場回升起到積極作用，下半年政策對市場會有更大的助力。

據其8月份透露，中海（不含中海宏洋）在手土儲貨值大約8000億元，土儲仍非常充裕，貨值結構有八成位于一線及強二線城市?！跋掳肽曛泻＃ê泻：暄螅┛偪墒圬浟考s為6100億元，中海自身占5100億元，包括北上廣深和成都、杭州都有新項目入市?！?/p>

在張智超的預測中，下半年北京預計貢獻逾300億元。若以此計算，今年北京中海的銷售額或可超越2021年的450億元。

郭毅預測：“如果政策提振效果不及預期，甚至成交量在保持穩定之后又出現下滑的跡象，管理部門將會及時地適時出臺相對應政策，幫助市場繼續釋放更多剛需和改善需求?！边@或許也是目前嚴重依賴政策的房企們希望看到的更多生機。

時隔大半個月后，9月20日 ，一線城市廣州公布放松限購政策，北京中海是否已開始期待北京新一輪的政策刺激了呢？