【pg電子官方網站】存量房貸利率下調后，出現三類人，你是哪一類？

　　文/龐無忌

　　9月25日，存量存量首套住房貸款利率正式下調。房貸正式降房貸！利率pg電子官方網站你一個月能少還多少錢？

　　當天，下調現類許多人都在微信朋友圈中曬出了房貸利率下調的后出網頁截圖。有2019年買房的人類北京購房者稱，其房貸利率已經從約4.89%下調到了4.3%。存量

　　三類人，房貸你是利率哪類？

　　根據易居房地產研究院統計，政策落地之后，下調現類從最新房貸利率來看，后出市場上出現了三類人。人類

　　第一類，存量也是房貸pg電子官方網站最開心的一類，房貸利率降至4.3%。利率根據易居研究院在全國收集的實際案例，目前最多的就是這一種。有的人房貸利率一口氣降了100個基點，每月少還房貸1000多元，“吃飯都變得特別香”。

　　據易居測算，一線城市一套房購置成本平均需要500萬元，考慮到首付比例和中間涉及公積金，其商業銀行貸款本金大概為200萬元。按照30年等額本息的方式計算，其利率最高可以降低100個基點左右，那么月供成本從11106元降低為9897元，減少1209元。

　　二線城市一套房購置成本平均需要300萬元，按照商業銀行貸款本金120萬元計算，利率最高可以降低80個基點左右，月供成本減少577元。

　　三四線城市一套房購置成本平均需要100萬，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業銀行貸款本金大概為50萬元。月供成本從2623元降低為2474元，減少149元。

　　第二類，最新利率在4.85%左右，雖然比“高位站崗”時低了，但降幅不大。這部分人主要是2020年以后在北京和上海購房的群體，因為買房當時的最低房貸利率比較高，目前房貸最低仍執行LPR+55基點，即4.85%。

　　第三類，本身買房的時候因為銀行提供折扣等，房貸利率低于4.3%的，不參與此次調整。

　　其實還有一類人，就是買二套房的家庭，也不適用于此次的存量房貸下調政策。近三年購買二套房的家庭，利率仍然較高。北京有相當部分購房者，房貸利率依然執行5.35%。

　　為何此番各地房貸利率普遍降至4.3%，而非LPR目前的報價4.2%？因為時候未到。易居研究院報告認為，一些貸款合同重定價日在四季度或明年，到時候會按照最新報價(當前是4.2%)執行。

　　最受益群體是誰？

　　貝殼研究院認為，此番政策利好兩部分群體，一是發放貸款時按首套利率執行的居民，二是之前在“認房認貸”政策下按二套利率執行的，所在城市政策調整為“認房不認貸”后，可重新被認定為首套住房貸款的居民。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜也認為，本次存量首套房貸利率下調，更加利好貸款時非首套房但當前已符合所在城市首套政策的房貸，此前部分地區二套房貸利率加點數偏高，購房者購房時房貸利率有些甚至在6%以上。簡單測算，假設購房者存量房貸剩余200萬元，還有25年還款期，若本次房貸利率下調80個基點，則購房成本將減少27萬元，每月還款金額可減少913元。

　　根據新的政策，大部分城市首套房貸發放時間在2019年至2022年5月的購房者下調空間較大。據貝殼研究院測算，2019年-2022年5月重點城市發放的首套個人按揭貸款當前執行的平均利率為4.97%。

　　本輪調整除北京、上海等個別城市外，大部分城市2019-2022年5月期間發放的存量首套房貸利率最低可調整為LPR的水平，最高降幅可達77個基點。個別城市2021年下半年的存量房貸最高下調空間可達172個基點，本次利率下調后可顯著減輕居民月供壓力。

　　房價會轉身上漲嗎？

　　8月底，多部委落地多項政策組合拳，各地政策落地節奏加快，對購房者情緒帶動明顯。但陳文靜表示，受前期政策嚴厲程度不同、市場基本面及房價預期不同等因素影響，城市表現分化。

　　從周度銷售情況來看，根據中指數據，北京、上海、廣州、蘇州等城市新房周度網簽數據已連續兩周環比增長，上周(9.18-9.24)，北京、上海新房銷售套數環比翻倍增長，廣州、蘇州環比分別增長17.3%、71.6%。上周北京二手住宅成交套數環比增長6.3%，成都環比增長7.9%。

　　另外，多地“認房不認貸”政策落地后，利好“賣一買一”購房群體，導致短期多地二手房掛牌量明顯增加，如北京、上海9月以來掛牌量增加均超萬套。掛牌量高企下，二手房價格上漲動能較弱。針對新房價格，當前房企仍以加快去化為主，新房價格整體穩定，三四線城市房價下跌壓力仍在。

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