【pg電子·(中國)娛樂官方網站】這不是兜底，這是救火啊

前兩天，不兜長嶺居成交一宗地塊，底救毫無疑問，不兜pg電子·(中國)娛樂官方網站區屬國企兜底了。底救

唯一有爭議的不兜地方，可能是底救成交的地價，總價5.4億，不兜折合單價約1.8萬/平。底救

有網友認為，不兜這個山卡拉的底救地方，地價也要1.8萬??？

其實這個地價，要說貴，底救好像也沒有。不兜

只是底救在市場地價普遍讓利，在長嶺居市場認可度一降再降之時，不兜就顯得有點“不配”。

既然如此，長嶺居地塊為什么不降價賣呢？

01

回顧長嶺居近4年出讓的宅地。

你會發現兩個事情：

其一，長嶺居這幾年的pg電子·(中國)娛樂官方網站地塊，基本全靠地方國企在兜底，這也是整個黃埔這幾年地塊出讓的縮影。

其二，這些年出讓的宅地，除了CPPQ-A2-3是商業轉商住用地，成交價格8千多外，其余地塊價格基本都在1.8/平左右。

| 注：以上成交樓面價未扣除配建

所以長嶺居這幾年的地價，一直都是1.8萬/平，這次也只是跟以往一樣，沒有變貴。

只是時移世易，地價雖還是那個地價，但市場早已不是那個市場了。

如今的土地出讓，不是中心區、核心區的地塊，會比較難賣，因此地價方面，多少會有所讓利。

比如前不久掛出的2宗南沙橫瀝島地塊，起拍樓面價1.2-1.3萬/平。

要知道，NJY-6地塊隔壁的星河江堤春曉，曾經的拿地價格為1.7萬/平，對比之下，地價妥妥降了近4k/平。

反觀長嶺居，這幾年地塊出讓都要國企兜底了，為什么地價不降一降？

黃埔不是不想，而是不能。

畢竟不止長嶺居，其實黃埔近幾年的地塊成交，也基本全靠區屬國企兜底，根本沒賣出幾塊地。

都慘成這樣了，也沒有靠降地價吸引房企來競拍，為什么？

因為黃埔的舊改項目特別多，而且有很多項目是已批已拆的，意味著是敲定了拆遷賠償方案的。

如果黃埔在公開市場降了地價，甚至低于舊改的融資價格，那么舊改項目就更沒有人兜底。

舉個具體的例子，假設今天黃埔為了賣長嶺居的地塊，把地價從1.8萬降到1.4萬，而批復的舊改，融資的樓面價在1.5萬。

那舊改項目會直接算不過賬，價格體系全面崩潰。

所以黃埔不降地價，國企兜底地價，其實也是在變相兜底黃埔市場價格體系。

02

不過話說回來，長嶺居板塊淪落到讓人覺得應該“降地價”，也很唏噓。

曾幾何時，長嶺居1.8萬/平的地價，誰覺得貴過？

要知道，長嶺居板塊擁有優質的居住環境，低密、山景是它的代名詞。

而且憑借毗鄰產業強板塊科學城，被人稱為“科學城的后花園”。

|長嶺居山景

就在去年，長嶺居有盤的吹風價格刺破了6萬。

而且板塊近幾年打造的產品，也清一色選擇大戶型，走起高端改善的路線。

但是，長嶺居板塊集中做改善，并沒有拉伸板塊價值，反而市場的認可度一降再降。

為什么？

其一，產品錯配，一味打造大戶型，誰來買單？

這幾年長嶺居入市的項目，如開控城投云錦，主推124-186㎡，售價4萬+，124平的戶型總價門檻去到500萬。

長嶺雅居一期，戶型涵蓋160-300㎡大平層，售價4.5-5萬/平，意味著起步總價就要720萬左右。

還有去年出讓的A4-4地塊，已命名為高新·仕林苑項目，據爆料戶型約100-213平，其中大戶型是主力。

你沒看錯，長嶺居的新盤們總價動輒500-700萬起，非?？鋸?。

要知道，長嶺居是沒有產業規劃的，購買力基本依托科學城。

而其新房的總價，別說科學城了，去到奶廠都夠得上。

如果你是科學城就業的，你更愿意選擇天河奶廠，還是黃埔長嶺居？

事實勝于雄辯，長嶺雅居開盤至今半年多，網簽了5套，而其拿預售證的貨量，大約400套。

再看開盤更久的開控城投·云錦，拿預售證貨量約350套，一年多了，就網簽了67套。

一窩蜂的高總價改善產品，固然能跟板塊內的二手剛需產品岔開競爭。

但對應客群的單一，科學城真的有這么多“高端”購買力，沖著山景、低密就買單嗎？

很顯然，長嶺居有明顯的“產品錯配”問題。

其二，商業、交通配套不完善，價格虛高。

作為一個“純居住板塊”，其實價值更多要體現在配套上。

而主打高端改善的長嶺居，很多配套卻完全跟不上。

如交通方面，板塊內雖有地鐵21號線與有軌電車，但換乘不便，去市區也是山長水遠。

而且自駕也不便利，板塊內一條永順大道上分布著多個樓盤，人流量聚集，出行常常堵塞。

黃埔的領導留言板，就常出現板塊居民對交通不便的投訴。

不僅如此，片區內的商業也不盡完善，雖然云錦有8萬平的商業規劃，但從建成到招商落地，還有幾年路要走。

其余如長嶺之門、長嶺之心等，仍處于前期規劃狀態。

現在整個片區基本靠一些成熟二手項目的底商，勉強維持日常所需。

好在板塊的教育配套，還是很有優勢的。

目前長嶺居板塊中，已落成學校包括北師大廣州實驗學校、長嶺居小學、鐵英學校等等，都是師資比較不錯的學校。

|北師大廣州實驗學校

說到底，如今的長嶺居的優點很明顯，教育資源相對不錯，有山景加持，居住舒適度也不錯。

但問題也很明顯，不僅有供應內卷之憂，還有配套不完善之痛。

只顧著一味賣地，只會加劇內卷，缺乏落地的配套。

難怪長嶺居還是1.8萬的地價，卻讓人發出“他不配”的感慨。