【pg電子官方網站】【太原樓評】管中窺豹

以微見著洞察趨勢客觀行文理性參考

太原樓評?| 業內視角

466篇/文3530字/閱讀16分

導讀

臺前，恒大如何超萬億負債？

幕后，樓評是管中pg電子官方網站地產還是金融帝國？

察勢者明，趨勢者智，窺豹馭勢者獨步天下！太原見字如面，樓評大家好，管中我是窺豹太原樓評君！

行業思考 恒大啟示！太原

昨日推文，樓評友人閱后諫言：文風不一，管中內容偏雜，窺豹缺乏金句，太原難以史鑒今，樓評薦天機所言更有趣味，管中行文情緒飽滿，觀后可快人心。

思之，甚為受教，故而再續一篇，擇取許員外的恒大商業帝國發展脈絡，結合樓評君“信息繭房”的認知，管中窺豹，試圖盡力還原恒大商業帝國的興衰歷程。

于大部分的情緒“爽文”不同，本著客觀行文的原則，本篇將會有大量的數據估算出現，如閱讀不適，請盡情跳躍閱讀進度。當然也拋出幾個大部分人關心的話題如下：

1，房地產行業到底賺不賺錢？

樓評君：掙錢，pg電子官方網站只是毛利從30%降到10%左右！

2，未來房地產會不會還漲價？

樓評君：不會，供需逆轉和購房群體發生變化！

3，恒大負債怎么變得這么高？

樓評君：恒大本沒錢，實在是太會多渠道借錢！

正如前文所寫，許員外成就是時代選擇，而身陷囹圄也是其自己的選擇。恒大不僅僅是一個地產公司，他也是中國房地產行業發展的一個典型性縮影，是中國房地產發展改革進程中承載的必要“陣痛”，也是未來行業管理制度健全完善一個窗口期！

除了恒大、碧桂園、融創、富力、新城、泰禾等民企也有同類樣的大幾千億到萬億的高負債，甚至我們的央企萬科、保利、華潤、招商也都是負債規模五千億以上...

房地產行業本身是高負債的，負債并不猛獸。但房企的債務結構、償付能力、資產負債率等需防范風險，這些就是三條紅線。上市公司需要財務審計并公示，一般很難作假（除非延遲或更換審計），而恒大則是觸線三年“未剎車”的孤勇者！

恒大涉險善后處理，確實沒有王健林、俞敏洪那種壯士斷腕，重頭再來的勇氣，也有沒有龍湖、萬科那種老成持重，對財務風險嚴控到位的精細，或許本有化解的可能，卻陷入了等靠拖的誤區，亦或是高人指路不肯“斷舍離”，最終未能留下“體面”！

NO. 1｜恒大地產經濟學

許員外的恒大，作為納稅大戶高峰時期納稅650億，常年在400億左右位居納稅十強，累計納稅額約三四千億，故而2019年許家印登上城樓，并多次當選中國首善。

許員外是個聰明人，是有生意經的，那么就參悟一下恒大地產經濟學是如何構建的。恒大二十周年時，許老板親自解讀了恒大的創業經驗——借錢、墊資、“賠錢賣”！

具體來看幾個數據：恒大第一個項目金碧花園，沒有錢買地從銀行貸款了500萬；首期沒有錢施工企業代資建設達到預售條件；以2800元/㎡次年就賣了8000萬！

具體看這個項目案例，位于海珠區（新城屬性），占地約780畝，共計79棟，共一萬多戶，自建配套體系，分三個金碧花園，每個也是多期，開發周期累計約為十年。

恒大的很多城市地產項目基本都有它的成功復制的影子：

1，城市新區，大宗地千畝級別。

2，分期拿地，批發價零售取地。

3，總包商代資，降低資金占有。

4，首期低價，獲取極致現金流！

這個看起來不過癮是吧，我們再來模擬經濟運行的拆解分析，以一個10萬㎡的項目做推導；地價約3個億，工程約3個億，財務年度5-10%，貨值約10億，房貸款約6億（利息約5.5億），營銷約0.5億，利稅約1億（浮動），利潤約1.5億（價穩）。

那么這分經濟學模型中最大的變量是項目開發的時間，而決定利潤回報率的核心關鍵在于投入的初始資金盡可能的小，這就是恒大經濟學的基本原理。

A公司：用自有資產6個億拿地和支付工程款，耗時3年，投資回報約為8.3%。

B公司：用自有資產3個億，工程墊資開發，耗時2年，投資回報率約為25%。

C公司：用自有資金2個億，5%融資1個億，墊資開發2年，回報率約為35%

D公司：自有資金0.5億，10%融資2.5億，墊資開發2年，回報率約為100%

恒大的許教授會選擇那個模型發展呢？恒大首席經濟學家任澤平一定和許員外探討過這份經濟學密碼。恒大拿地前就完成圖審，具備3年壓縮2年的實力的。除了工程，營銷的支付周期通過商票延遲，甚至包括納稅預繳和清繳的時間差都很大有學問。

NO. 2｜恒大帝國金融學

許加印在上述解題過程中，發現了最為關鍵部門——金融。房地產的發展背后完全被金融控制著，無論是有抵押物的銀行低息貸款，還是各種信托私募基金的高息貸款，只要源源不斷的搞定跟投者，則恒大帝國可以千秋萬代，無限循環。

其中銀行由于受到開辦制約，那么如何狙擊一只“控股”銀行成為許員外的重要目標，而無數項目的房貸規模背后的穩定利息，也是恒大對銀行發展的合作“回饋”！

2013年，恒大入股華夏銀行。2016年，拿下盛京銀行第一大股東。

2015年，姚老板通過前海人壽發動了寶萬之爭，此舉觸動了所有地產商神經，這一年恒大拿下中新大東方人壽50%的股權。年底，中新大東方人壽更名為恒大人壽。

至此，許老板有了地產、銀行、金融三座帝國柱石，開創了資產驅動負債模式。如朱加麟管理的恒大人壽三年內做千億資產，2020年總資產高達2415億。這些金融機構，最后都成為了恒大的錢袋子，為其騰飛插上了雙翼，躋身世界500強。

帝國重營銷，宣傳缺一把刀：柯鵬的入伙，本是財經記者，圈內人脈極廣，幫助許員外鋪平品牌和媒體的道路，水到渠成。

這些資金的流向，自然是服務于恒大的，而恒大最先出問題的也正是金融板塊。譬如盛京銀行的投資額度大部分都是圍繞恒大業務開展的，風控自然是陡增的。

即便如此，恒大的錢扔不夠用，于是恒大打起了借殼上市，用深深房重新主板上市，為此三次戰略投資累計1300億，許員外的野心大概是要沖擊市值5000億的。

然而，借殼上市計劃破產，許員外的續命大計未能實現，隨后便是恒大財務的暴雷，盛京銀行的出險、恒大人壽被海港人壽（深圳國資）接管，原高管被帶走調查。

回頭看一下，恒大集團控股公司是安基（BVI公司），注冊地就是著名的國際避稅天堂的英屬維京群島，結合恒大集團在美申請破產保護，大概能猜想一二了。

這位中國前首富、全國勞動模范、管理學教授、博士生導師，宇宙房企的大掌門，發展極快的世界五百強，建立的恒大金融帝國，居然要申請破產了走向謝幕。

NO. 3｜恒大家族保全學

恒大許家印 2021年公開宣稱：

“不許一個人躺平” “我可以一無所有”

數百萬的家庭買到了恒大無法交房的爛尾樓，許員外和恒大高管們有頂級豪宅，家有十余畝的“祖墳”，拿走分紅503億的前妻丁玉梅，給兒子的23億信托基金...

許家門楣，大戶難當！

2018年 河南省周口市太康縣聚臺崗村西北的麥田里，蓋起了一個占地面積十幾畝的大院，院子里有假山、噴泉、涼亭，還有很多移植過來的古樹，許員外修的祖墳。

據說許員外回鄉省親的村民福利和開銷，默默的記下在恒大河南公司的合資公司的賬目里，這樣類似的事情，據說這種面子工程和情感維系的開銷，在恒大計入經營的賬目仍有很多，故而江湖中一只流傳有恒大高管的接待表，可謂細致又奢華。

許員外在成為首富后，能和發妻同富貴未離婚，也是很難得的佳話，但是“技術性離婚”來的是那么突然，猝不及防。沒幾天丁玉梅成了許員外的前妻，據說和恒大前總裁夏海鈞一樣，持有加拿大護照。

許員外的一系列操作，基本有點“犧牲我一個，保全我全家”的精神，而昔日這個首富是曾希望自己流芳百世，光耀門楣，成為時代的弄潮兒，愛國大戶人家...

然而，百萬家庭銘記住了他，只是許家門楣，已經是大戶難當了，甚至祖墳不出意外的話，很可能因違規占地，退還被拆的命運。

商道，即人道，商海沉浮，或立于潮頭，或被后浪拍下，重啟二次創業...

恒大走到今天的境地，絕對存在人為之禍，縱觀恒大全國停滯項目，大部分并非劣質資產，其一，三天紅線出臺之初，許員外雷聲大雨點小，七折賣房純屬套路。

一計不成，再出一計，恒大商鋪“0元購”十年返還購房款，又被叫停，至此，恒大的內心了已經把地產做成了金融的標的物，腦子的邏輯全是金融化了。

其次，恒大遇到再融資困難的時候，絕非沒有資方提出與恒大分利而共擔風險的方案，如恒大像萬達當時七折出售資產，及時壯士斷腕，必有回轉余地。

全國恒大樓盤進度停滯，高層與其約談緊急處理，穩定局面，雖不清楚是 否博弈的過程，但隨后保交樓不抽貸的相關政策，也是托底恒大軟著陸的意圖。

2023年恒大公布審計年報，負債繼續陡增，從2萬億、2.44萬億、2.58萬億...

恒大的崛起和拿地拓展，間接給了樓評君等一眾地產人的飯碗，在行業標準化、質量把控、以及新城造城上，航大確實做出了很多貢獻。

然而時代選擇了許家印，讓其立于潮頭；

許員外選擇讓恒大崩盤，哪怕失去自由。

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