【pg娛樂電子游戲官網】房企境外債務重組困難重重 正榮地產“不削債”先行一步

21世紀經濟報道記者唐韶葵上海報道

談判桌上，不削債誰先主動邁出一步，房企或許就能早日脫離僵局。境外pg娛樂電子游戲官網

11月2日晚間，債務重組重重正榮正榮地產（06158.HK）公告披露境外債務重組最新進展：11月1日，困難該公司與債權人特別小組成員訂立重組條款書（條款書）。地產

債權人特別小組成員持有正榮地產美元債及永續債未償還本金總額的先行27.1%。一般而言，不削債經過債權人特別小組通過的房企方案，基本接近塵埃落定。境外

正榮地產境外債重組方案獲債權人特別小組通過，債務重組重重正榮對后續正式的困難重組方案落地起到關鍵作用，對其他同行也將有所觸動。地產公告里，先行正榮地產承諾會真誠面對債權人特別小組，不削債并努力推進重組方案落地。

此前，華東房企中，只有旭輝控股、中梁地產、綠地等釋放過境外債務重組的信息。旭輝控股在9月調整過一次重組方案，pg娛樂電子游戲官網最大區別在于，將此前“不削減本金，展期不超過7年”，調整為“削減本金（分削減30%、50%及80%三個選項，各自對應展期年限）”。

中梁地產則在獲取同意債權人的數量上努力，也曾于9月初公告過約有79%的債權人同意重組協議，后續便再無進展。9月，綠地境外債展期征詢遭10%持有人反對，未獲通過。很顯然，這幾家房企債務重組的推進速度都不及正榮地產。

11月2日港股收市，正榮地產股價漲超6%，市值僅為4.54億港元。而截至2023年6月30日，正榮地產境外債涉資39億美元，包括本金34億美元債及人民幣票據、2億美元永續債。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，由于債務重組復雜、談判周期較長，目前能重組成功的房企寥寥無幾。正榮地產與融創中國算是相對成功的兩個案例，兩者區別在于，正榮以不削債條款快刀斬亂麻，迅速說服債權人，融創則是削減了45億美元的外債。

他認為，部分出險房企的重組方案之所以遲遲不能通過，原因在于很多房企只是在拖延時間，重組方案缺乏實施的可能性。有債權人評估，若按照房企給的重組方案，最終極有可能拿不到相應的回報。

博弈

出險房企雖陷入與債權人溝通債務重組困局，但也一直在努力促成方案落地。進入下半年，房企陸續披露債務重組方案最新進展，釋放正面信息。比如融創境外重組方案獲債權人高票通過。

然而，10月初，中駿地產加入閩系房企出險大軍。外界也提升了對閩系出險房企債務重組的關注度。此次正榮地產拋出獲債權人同意的初步重組方案，可以說是閩系房企第一家，也是“大虹橋”（華東房企總部大多集中于上海虹橋商務區）第一家。

正榮地產披露的境外整體債務管理方案框架要點如下：向該公司的境外債權人提出將其境外債務及應計但未付利息置換為四個系列的新美元計價的優先票據（新票據），期限為4至7年，自2024年1月1日的基準日起計算；于重組生效日期，以現金向同意受重組支持協議條款約束的債權人支付0.15%的同意費用，并向其分配第一系列新票據中1億美元(如適用)的按比例份額；以集團的若干資產為新票據提供擔保；及將集團若干資產處置的部分所得款項凈額用于新票據的特定強制贖回或回購。

正榮地產在境外債重組方案中提出關鍵一點：不削減任何本金。如果得到債權人接納及相關司法機關的批準，將為該公司提供足夠的財務靈活性及充裕時間以穩定其業務。當然，相比公司被清盤，債權人也能實現價值最大化。

無論如何，正榮地產重組方案條款書的簽訂，是出險房企境外債管理方案推進的一個重要信號。

能夠比同業領先一步推進債務重組的進展，或許與公司創始人歐宗榮下決心不再戀戰有關。自2022年2月“股債雙殺”之后，正榮地產流動性危機暴露。歐宗榮開始騰挪資金減緩公司流動性困局，同時也在逐步退出公司管理。

歐宗榮先是轉讓物業公司24%股權，接著又退出董事長職務。2023年1月，正榮地產公告黃仙枝因退休辭任主席、執行董事，執行董事劉偉亮已由董事會副主席調任為主席。外界解讀正榮地產管理層一系列調整背后，是歐宗榮在厘清資產，為公司解決后續一系列問題鋪路。新的管理層上位后，明確工作重點轉移至推進各地“保交付”。尤其是上海嘉定一住宅項目，近期已順利擺脫爛尾風險。這在債權人看來，是企業能“站起來”的基礎。

分歧

分析人士指出，正榮地產重組方案可以先行一步，重在沒有削減債務本金。這放到今年下半年的房地產市場行情來看，是難能可貴的。

旭輝曾在今年3月推出重組方案，條款關鍵信息為“不削減本金，展期不超過7年”，彼時債權人經過一系列資產評估與對市場的測算之后，對旭輝的期望值非常高。于是方案被拒，談判陷入僵局。

到了9月，旭輝調整后的重組方案，對債權人的資金利益保障更不利。但據知情人士透露，經過一段時間的溝通，旭輝債權人對于重組框架大方向已認可，目前就細節還需進行溝通。

旭輝重組“難產”也從一個側面反映出當下房企與債權人的分歧：房企維持運營的前提是銷售回款，然而銷售端市場行情難以預測，走向不明朗，雙方就還款細節容易陷入博弈。

更多房企如今仿佛已陷入債務重組的信息盲區。比如融信地產，出險一年多以來，其債務重組方案遲遲未見披露，也沒有債權人討論；2022年底11月，德信地產部分債權人聘請法律顧問進行重組談判，之后也一直沒有新的進展；世茂自從2022年8月推出初步重組方案之后，一直處于與債權人談判過程中。

事實上，債務償還周期的安排，依據往往來自房企回款情況。中指研究院數據顯示，2023年1—10月，全國百強房企銷售總額為52977億元，同比下降13.1%，延續了此前的下滑趨勢。單看10月數據也不樂觀，百強房企單月銷售額4476億元，同比下降33.5%，環比降7.5%。

中指研究院企業研究總監劉水曾指出部分房企目前仍然徘徊在債務償還與融資困境中，其建議加大房企融資政策支持力度，加大“三支箭”落實力度，如支持增信發債常態化、股權融資加快審批等。另一方面，其還建議加大需求端政策調整放松力度，特別是放開一、二線城市限制性政策，促進房地產銷售企穩回升。

宋紅衛分析指出，經過近一年來地產行業的變化，尤其資產價格有下行壓力，對于出險房企來講，時間并不能換來空間，換來的是風險。因為拖得越久，房企手中的資產價格越低，對于債務的償還能力越弱。不削減債務已經超過債權人的預期了，當前的形勢下，即使小幅削減債務，預計大部分債權人也會同意。但是債權人也會針對債務重組方案的可能性嚴格把控。

縱觀大多數出險房企在今年下半年推出的重組方案，或經過調整后的方案，大部分為了爭取銷售端回款的喘息時間，均涉及削減債務（30%-85%不等）、債轉股、展期5-8年甚至10年免息，對急于套現離場的債權人而言不甚友好。經過一年多的拉鋸，當下債權人心態不一，加上銷售端市場下行，談判進展漸趨緩慢也不足為奇。

以融創為例，這家房企給出的重組方案之所以能夠成功，原因在于其布局的大部分項目主要位于一二線城市，三四線城市的項目較少。據2023年半年報數據，融創權益土地儲備余額1.22億平方米，權益土地儲備貨值預計約為1.39萬億元，超七成分布在一二線城市。

宋紅衛指出，隨著國家紓困政策不斷加大，核心城市的項目能夠獲取金融機構的融資支持，項目能夠有效盤活。債權人經過現場勘測，認為企業有機會順利出貨回籠資金。房企的資產質量能讓債權人看到希望，才是促進雙方達成協議的基礎。

這意味著，房企手中的籌碼就是其早先的城市布局與項目成色，資產越優質，越能在現金流困境中早日套現，從而緩解壓力。自救，才是當下企業主的使命。