【pg電子官方網站】首開再賣資產！凈負債率156%，前9月銷售額同比降30%

本文來源：時代周報 作者：郭鵬

首開的首開“賣賣賣”還沒停。10月10日，再賣資產債率北京產權交易所官網顯示，凈負pg電子官方網站首開預披露轉讓旗下北京首開瑞泰商業管理有限公司（以下簡稱“瑞泰商管”）100%股權及相關債權。前月

瑞泰商管成立于2022年，銷售是額同北京市朝陽區望京首開廣場寫字樓的產權方。今年1-8月，比降該公司營收2853.99萬元，首開凈利潤832.18萬元，再賣資產債率凈資產3549.25萬元，凈負負債總額約為13.4億元，前月資產負債率為97.4%。銷售

針對上述出售情況，額同首開董秘向時代周報記者表示，比降首開不是首開一家以商業地產、自持物業運作為主要業務的pg電子官方網站公司，本次出售是企業正常經營行為。

首開出售資產的動作一直在進行，今年上半年，首開表示負債總額仍然較大，且凈虧損達19.06億元，而銷售業績卻只完成了不到年初制定目標的40%。1-9月，首開銷售業績仍然沒有提升。

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多次掛牌旗下資產

近日，首開發生了多筆資產出售事件。10月9日，首開發布公告表示，將以約6.9億元的價格出售與香港皓年有限公司共同組建的項目公司北京聯寶房地產有限公司，該項目公司主要業務為經營北京市朝陽區聯寶公寓項目。

首開表示，聯寶公寓項目自持經營多年，租金收入漲幅不大。若公司繼續持有經營，帶來的利潤和凈現金流有限，未來增值潛力較小。本次出售將會給其帶來約3.5億元的稅前利潤。

據北京首都開發股份有限公司2023年度第六期中期票據募集說明書，聯寶公寓建筑面積2.5萬平方米，2020-2022年租賃收入分別為1691萬元、1926萬元和1299.6萬元，平均出租率為99%、99%和65%。

從事商業地產項目交易的盈睿資盛(REITOWIN）董事總經理王傳宏對時代周報記者表示，從租金以及投資回報率方面考慮，出售價位于合理價位區間的上限。

近日，首開多次發布有關資產轉讓公告。9月26日，該公司發布公告，在北京產權交易所公開掛牌的方式轉讓全資子公司北京首開云錦鉑郡商業管理有限公司（以下簡稱“鉑郡公司”），以及北京首開云錦璞瑅商業管理有限公司（以下簡稱“璞瑅公司”）100%股權及全部債權。

鉑郡公司主要業務為租賃經營北京朝陽區的鉑郡商街項目，璞瑅公司主要業務為租賃經營北京豐臺區的璞瑅商街項目。

今年1-4月，鉑郡公司營收約為410.2萬元，凈利潤154.6萬元，評估后股東全部權益價值為1.96億元；璞瑅公司營收約為550萬元，凈利潤為412.5萬元，評估后股東全部權益價值為3.4億元。

首開同樣表示，這兩個項目自持經營多年，租金收入漲幅不大，帶來利潤和凈現金流有限，未來增值潛力較小。

2020-2022年，鉑郡項目租賃收入分別為1252萬元、1842.8萬元、1188.05萬元，平均出租率分別為80%、89%、88%；璞瑅項目租賃收入分別為2704萬元、3053.73萬元、2677.88萬元，平均出租率均為100%。

此外，今年7月，樂華娛樂花費4.8億收購首開于金地商置持有的北京朝陽物業。

不止是今年，據時代周報記者不完全統計，首開曾在去年底集中掛牌出售項目。2022年12月15日，該公司擬轉讓北京老牌商場復興商業城，評估值為1.79億；11月21日，擬轉讓北京朝陽區首城商街，項目評估值為3.223億元；11月16日，首開擬以20.39億元出售北京發展大廈有限公司全部股權及約1.57億元債權；11月初，該公司擬轉讓北京天鴻集團煙臺天鴻時代100%股權。

據時代周報不完全統計，除未公布評估值項目，上述全部項目評估值約30.74億元。

負債總額較大

不斷出售資產的背后，首開面臨較大的債務挑戰。

截至今年上半年，首開剔除預收賬款后的資產負債率為72.16%，凈負債率為156.65%，現金短債比為1.21，踩中兩道“三道紅線”指標，是橙檔房企。其中，三項指標均比2022年年末有所增長。

首開在半年報中表示，目前償債總額仍然較大，融資創新拓展仍需進一步探索。首開董秘也對時代周報記者表示，銷售回暖后有助于降低負債。

《北京首都開發股份有限公司2023年度第七期中期票據募集說明書》也表示，近三年資產負債率呈下降趨勢，但整體仍然較高。若未來房地產市場出現重大不利變化或發行人持續融資能力下降，則發行人可能面臨較大償債壓力，存在一定財務風險。

更棘手的是，首開的銷售情況也不樂觀。首開上半年銷售面積為131萬平方米，簽約金額349億元，僅完成了2022年年報中透露出的2023年銷售目標的35.5%和39.7%。

今年1-9月，該公司共實現簽約面積169.84萬平方米，同比降低 27.31%；簽約金額 447.33 億元，同比降低 30.89%。

據中指研究院發布的今年1-9月房企銷售業績排行榜，首開以456億元銷售額排名第27，銷售額同比下降30.4%，排名下滑6位，銷售面積同比下降23.4%。

在2023年半年度業績會上，該公司總經理趙龍節表示，公司如果進行銷售目標調整，將及時進行公告。

上半年，首開營收194億元，同比增長173.12%，但凈虧損也擴大至19.06億元。首開表示，虧損原因為房屋集中交付增加，但期內結利項目毛利率偏低，造成整體毛利潤降低；同時，結利項目主要是合作公司，股權占比較低，對凈利潤貢獻較少。

在業績會上，首開董事會秘書王怡表示，下半將繼續加大銷售力度，加強成本費用控制，保證公司經營穩定。