【pg電子官方網站】老牌港資天安頻現上海土拍，上半年豪宅項目開售曾陷“捂地”風波，與廈門國資象嶼關系密切

上海市普陀區長壽路街道莫干山路600號，蘇州河畔，老牌這是港資pg電子官方網站上海寸土寸金的寶地。

天安千樹矗立在這塊寶地上。天安土拍這座被網友稱為“2022年最丑建筑”的頻現大廈雖然在外形上得到的評價不怎么高，但它卻是上海上半售RICS中國獎“2022獲獎單位展之年度建造項目”冠軍。這是年豪一個在地產和建造領域享有盛譽的獎項，每年都有數百家單位申報。宅項資象

這個矛盾聚合體背后的目開門國開發商就是天安中國投資有限公司，一家主營房地產、陷風系密產業園的波廈香港公司。

國資林立的嶼關上海土拍市場，近期已經鮮有民企的捂地身影，但有意思的老牌是，天安這個名字卻經常出現。港資10月24日及25日的上海第三批次土拍中，幾乎全是TOP級別的大國企，僅有的兩家民企美的、天安，均未能拿地。

而在此前7月12日的上海土拍中，天安也曾聯合象嶼、同進競拍華漕鎮純宅地，pg電子官方網站但也未能有所收獲。

仔細搜尋可以發現，天安與近兩年拿地激進的象嶼合作密切，在上海、天津等地均有合作開發的項目。

這家老牌具有港資背景的企業在內地房地產狂飆的時代未能實現規模逆襲，但在新的周期來臨之際，再度頻繁入局土拍，顯示出較為強烈的投資渴望，而上海正成為其主戰場。

老港資再戰上海灘

上海土地市場正在被國資包場，不僅僅是全國性的企業，周邊的浙江平臺公司、遠到而來的閩系都意圖在這里分一杯羹。

在這些房企之中，天安并沒有吸引太多的注意力。雖然下半年多次拿地未果，但其實際上進入上海已久。

上海外灘南側的聯誼大廈，是上海對外開放后的第一幢現代化辦公樓，也是中國內地第一幢玻璃幕墻結構建筑。它于1985年5月建成，當時上海市長汪道涵親自指示項目的立項，并且在落成時親自剪彩并題寫大廈名。

這座107米高的聯誼大廈是由滬港合資建造，港方投資商為新鴻基證券有限公司。

而新鴻基就是天安的母公司，但該“新鴻基”并非外界熟知的李兆基家族的公司。

1969年，人稱“三劍俠”的馮景禧、郭得勝、李兆基共同創立新鴻基公司。同年年底，馮景禧將手上大部分新鴻基公司的股份賣出，獨自成立專做證券的新鴻基證券有限公司，1983年于聯交所上市。

但1996年，馮景禧次子將公司賣予聯合地產的李明治家族，公司仍然叫新鴻基。李明治是香港資本市場的老手，曾被稱為“股壇梟雄”。而現在天安集團的大股東就是聯合集團，老板為李成輝，是李明治的兒子。

“天安這種港資一般都是囤核心地段的土地，像天安一號這種，而且做派也是典型的港資風格?！币晃簧虾ｉ_發商投資人士表示。

天安一號是上海傳統豪宅天安豪園的二期，2023年上半年開啟預售。而一期距今已經過去10多年了，這樣的開發節奏，很“港范兒”。這幅地塊的價值在這10多年中也翻了10倍不止，這也讓天安一度陷入“捂地”的爭議之中。

天安1號建筑效果圖

2022年10月14日官宣了上海第六批次新房名單天安一號售價8.75萬/平方米，對比周邊二手次新房已經10-11萬的單價，差價非常明顯。

不過，總體來看，天安集團銷售規模并不大。半年報顯示，今年上半年天安集團（包括來自合營企業的銷售及發展中物業的預售)為17萬平方米，增加16%。已竣工樓面面積約16.8萬平方米，增加20%。在建樓面面積于期末約133.8萬平方米較去年同日減少34%。

“南天安，北聯東”

一位上海開發企業內部人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“天安背后不光有房地產，還有龐大的產業園業務，旗下有天安數碼城，做實業的企業實力還不錯。以前有個說法，‘南天安，北聯東’?！?/p>

天安數碼城(集團)有限公司在中國內地從事物業投資及開發和物業管理業務。天安集團旗下所有數碼城項目目前均由天安數碼城(集團)有限公司管理。根據天安集團半年報，天安在13個城市共有20個已開發或發展中的天安數碼城。

天安數碼城集團1990年成立于深圳，由香港天安中國投資有限公司和深業泰然(集團)股份有限公司合資成立，以綜合開發和運營國家級民營科技園"深圳天安數碼城"而著稱，雙方各占50%股份，深業泰然的實際控制人為國資深業控股。

盡管雙方持股相當，但整個天安數碼城的發展是由天安主導發展的。2009年，擁有產業地產十數年經驗的職業經理人戴宏亮擔任總裁，將天安帶入新一輪的擴張道路。

但在2014年，國資股東派出了年僅38歲的李可擔任天安數碼城董事長，2015年戴宏亮離職，深國資掌控主導權，天安數碼城一改此前擴張風格，開始戰略收縮，具體表現在以去庫存為主，強調輕資產。

根據方升研究所報告顯示，雖然天安數碼城的營業收入并沒有隨著管理層的離開而出現明顯的下降，但是凈利潤卻已不復當年。

2011-2014年，其凈利潤水平均高于6億元，2013年達到8.06億元，成為近7年凈利潤水平最高的一年；雖然2015-2018年，凈利潤水平波動較小，基本維持在4.5億元左右，但相比之前，天安數碼城的盈利能力明顯下降了。

另外，凈資產收益率指標也下滑明顯。2012-2017年的，其凈資產收益率一路下滑，5年間跌幅高達19%。實際上2012-2014年間天安數碼城的凈資產收益率處于較高的水平，特別是2012年，達到了26.83%。但是2015年后，凈資產收益率已經低于10%，2017年僅為7.72%。

對此，方升研究所稱，雖然2011-2014天安數碼城發展較快，但是港資方和國資方的博弈一直沒有停歇，國資方在天安數碼城占據主導地位后，天安數碼城將項目拓展的重點區域收縮為深圳周邊以及粵港澳區域，這顯然與天安數碼城之前全國開花的布局存在明顯差距。

并且，國資主導的背后對于公司的盈利性要求并不如上市公司那么強烈，就天安數碼城目前現狀而言，它已經不是曾經那個高度市場化的、引領行業發展的園區運營商，相反，它的行事風格已經逐漸轉變為一個準國有企業。

不過，在目前的產業地產商中，天安數碼城仍舊占有一席之地?！懊麣膺€可以，產業地產商里能排進前10?！币晃划a業地產行業人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》。

象嶼的好朋友

盡管自己的項目并不多，但天安卻與新晉的閩系房企象嶼走得很近。近兩年，雙方在上海合作了多個項目。

2021年，象嶼與天安接盤陽光城在上海美蘭湖的項目，改名天安象嶼西江悅。2022年，象嶼和天安又聯手以11.24億在上海拿地，即現在的天安象嶼萃湖臻境。

在天津，雙方還合作了天安象嶼智慧城項目。

不過雙方合作的項目銷售似乎并不順利，作為上海2022年的第一批新盤，天安象嶼西江悅當時推出總計334套房源，只有100余組客戶認購。

當年9月，該項目再度推出82-138平方米公寓、疊加共402套，備案均價44392元/平方米，合計52組客戶參與搖號，搖號比約12.9%，仍舊不盡如人意。

在此之前更早的時候，天安和象嶼便已經有過幾次成功的交易。

2016年7月11日，天安中國投資有限公司發布關于出售福州項目的公告，買方為陽光城控股集團有限公司，交易內容包括福州晉安區一宗163萬方地塊，交易對價合計24.1億港元。登云生態城（即天安登云山莊）正式成為陽光城旗下項目。

隨后的11月6日，陽光城集團股份有限公司發布公告透露，陽光城控股及磐基房地產已透過廈門象陽投資有限公司收購天安投資全資子公司持有的Full Choice 100%股權，磐基房地產就是象嶼旗下的公司。

通過此次收購，象嶼也得以進入福州市場。而當年12月，天安中國又以4.5億港元出售天津商住項目50%股權予象嶼。

那幾年，天安在內地頻繁出售資產。早早進軍內地房地產業并取得大量成本低廉的土地，在上行周期賣地套利，已經成為一批港資的常規操作。

多年后，天安又出現在上海的土拍市場。經歷過中國房地產多個周期的這家老牌港企似乎并沒有改變其金融的底色，在行業下行之際，核心城市的核心地塊將是穿越周期的保障，這點天安非常清楚。而與象嶼，這個更為激進的伙伴走得近，或許也能成為其近水樓臺之便利。