【pg娛樂電子游戲官網】存量經濟下，企業如何“卷”贏大時代？三季度房地產市場回顧與展望

近日，卷第一太平戴維斯針對上海甲級寫字樓市場、存量產市場零售市場、經濟季度pg娛樂電子游戲官網物流市場、下企投資市場、業何贏住宅銷售和租賃市場三季度市場表現進行回顧和展望，時代以及在存量經濟下，房地企業如何通過不動產的顧展集中化管理來降本增效，贏得未來。卷

從放眼全球到回歸本土，存量產市場隨著經濟的經濟季度發展，中國的下企房地產市場進入了存量經濟時代。在這個時代，業何贏企業需要在更加復雜的時代市場環境和更加嚴峻的競爭壓力下“博弈”。越來越多的房地企業開始思考不動產集中化管理的重要性，并瞄準不動產集中化管理模式實現更精準的降本增效，增強企業的抗風險能力和營收能力，達到可持續發展的目標。

第一太平戴維斯中國區戰略客戶服務部負責人張力誠表示：“企業不動產集中化管理是pg娛樂電子游戲官網通過有效收集、分析、利用企業所有房地產資源助力企業決策，是實現企業戰略目標的重要途徑之一，也是降本增效的關鍵手段。集中化管理必須緊扣合核心業務目標，因此全盤規劃和統一標準不可或缺，同時，積極引入數字技術，建立數字化的不動產管理平臺，是實現企業不動產管理重要手段?！?/p>

甲級寫字樓市場: 存量租賃市場交易有限，部分公司仍成交活躍

三季度，得益于新項目的自用/預租，全市甲級寫字樓錄得35.2萬平方米凈吸納，是去年同期三倍?？鄢马椖孔杂貌糠?，次級核心商務區貢獻了70%的凈吸納量。三季度共9個新項目入市，合計帶來107萬平方米供應，截至第三季度末，全市甲級寫字樓存量達1,794萬平方米。

三季度，全市甲級寫字樓平均空置率環比上升3.1個百分點，至19.1%?？罩盟阶宰罱淮喂戎担?022年一季度）累計上升了6.6個百分點。業主進一步放寬租賃條件，全市甲級寫字樓租金環比下調1.8%，至6.9元/平/天。中央商務區、次級商務區和非核心商務區跌幅分別為1.7%、1.6%和2.1%。

盡管三季度存量租賃市場交易有限，但聯合辦公、信息科技類公司仍有活躍成交。年內仍有約56萬平方米供應計劃交付，位于次級和新興區域。以目前去化水平估算，在項目按計劃交付的前提下，預計到年底全市甲級寫字樓空置率或將突破20%。

零售市場：多項目開業注入活力，市場企穩

1-8月，上海零售總額同比增長18.3%，批發零售業與住宿餐飲業分別累計同比上漲16.4%和44.8%。上海城區零售市場2023年第三季度上海零售市場城區內有四個購物中心開業，共27.2萬平方米新增供應。全市購物中心空置率環比下降0.4個百分點至12.3%，較去年同期下降0.4個百分點。其中核心商圈環比下降0.9個百分點至10.2%，非核心商圈購物中心空置率下降0.3個百分點至12.8%。

全市購物中心首層平均租金環比持平，為25.8元/平/天，較去年同期下降0.5%；其中核心商圈首層租金環比上漲0.1%，在過去五個季度的下行趨勢后迎來首次上調，而非核心商圈環比持平。

四季度預計還將迎來3個新項目共計43萬平方米新增零售供應，隨著上海零售入駐率與租金雙雙回暖，體現市場已逐漸恢復常態，隨著秋冬旺季來臨預計將有更為積極的表現。

物流市場：市場迎來新增供應，整體租金相對平穩

三季度上海非保稅高標倉市場整體保持平穩態勢，金山子市場錄入兩個新項目，為本地市場帶來約9.3萬平方米的新增供應，推升全市非保稅高標倉存量至740.8萬平方米。受到租賃活動放緩影響，季內市場凈吸納量下探至-3.3萬平方米。

市場空置率方面，升至16.3%，環比增長1.5個百分點?？罩寐噬仙饕捎谛马椖拷桓队绊?。此外，奉賢、金山等子市場部分三方物流租戶進行業務調整，市場需求小幅下降。租金環比微降0.2%，至人民幣每平方米每月49.7元，同比上漲0.5%。

市場需求方面，本季度錄得部分干改冷需求，特別是距離核心區較近的子市場仍受到冷庫運營商的關注。一些特定行業的三方物流公司在市場上有較為活躍的租賃行為。此外，上海進出口總額相較于上一季度有小幅提升，隨著上海于八月獲批空港型國家物流樞紐，未來或將圍繞浦東及虹橋機場區域逐漸呈現積極影響。

未來第四季度，受到傳統節假日電商促銷等因素影響，預計以第三方物流、零售及電商主導的需求將在短期內釋放市場潛力，為市場去化提供助力。2023年底前，青浦子市場預計仍將有約20萬平方米新增供應入市，且高供應預計將在2024年延續。

住宅銷售市場：政策調整為市場適時注入信心

一手商品住宅市場

三季度，上海新建商品住房新增供應233.6萬平方米，環比下跌16.0%，同比下滑35.0%。成交一手商品住宅約195.4萬平方米，環比下跌27.3%，同比下跌47.5%。一手商品住宅成交價格同比上漲14.7%，達到70,349元/平方米，環比上漲11.5%。

一手高端公寓市場

三季度，上海一手高端公寓市場迎來云錦東方、星河灣花園及縵云嘉苑三個項目共344套供應入市。一手高端公寓成交量共計約77,814平方米，環比上漲12.2%，同比上漲65.2%。一手高端公寓價格指數環比微漲0.8%，同比下調1.3%，平均成交價格達到113,715元/平方米。

住宅用地市場

季度內，上海第二批次土地拍賣分別于7月中旬及8月初分兩次進行，共24幅涉宅用地最終參與拍賣，建筑面積約263萬平方米，拍得總價644億，平均樓板價為24,500元。

土拍規則改變，熱門地塊在觸及10%最高溢價后以搖號形式確定。簡化后規則更鼓勵開發商參與，最終15宗地塊進行搖號，國企央企仍為拿地主力。本批次土拍中，起始樓面價最高的為楊浦平涼地塊，達到67,500元/平方米，在搖號后最終以74,250元/平方米成交。

第三批次土地拍賣將于10月中下旬分兩次進行，共17幅地塊，總建筑面積269.9萬平方米。建筑綠色節能及適老化改造等要求加入土地出讓標準。季度內一線城市全面放開認房不認貸政策，上海也在9月開始執行，政策熱度預計仍將延續，吸引改善及剛需型潛在買家。

住宅租賃市場：租賃市場企穩，品質型租賃住房供應端增加

三季度，上海服務式公寓市場迎來四個新項目入市，共計1,070套新增供應。近期錄得靜安8號、協信莎瑪虹橋服務式公寓及逸蘭露香園等服務式公寓停止營業，項目用以改造為養老社區、散售等方式退出市場，市場存量共減少367套租賃單元。

三季度，全市服務式公寓空置率環比上漲0.3個百分點至18.7%，同比下降2.0個百分點。盡管受新增供應出租率影響整體空置率有所上調，但眾多板塊存量項目的入駐率均有所改善。三季度市場量價齊升，服務式公寓租金環比上漲0.2%，達到平均268.8元/月/平。

三季度錄得三個優質長租公寓項目入市，為市場帶來998套新增供應。優質長租公寓市場租金環比上漲0.6%，平均達到178.9元/月/平，空置率上升2.2個百分點至20.9%。

隨著非核心區域商務及產業發展，品質型租賃社區觸達范圍亦逐漸拓展，帶來更多中高端租賃市場投資機會。