【pg電子·(中國)娛樂官方網站】未來幾年，上海樓市“風險”最大的幾個區域

樓市，風險有一個鐵律：

哪里有新房，未來幾年哪里有熱度。上海pg電子·(中國)娛樂官方網站

有熱度是樓市好事，但是區域二手業主卻不開心：

新房多的地方，二手房市場大概率會受沖擊，風險跌價風險大增。未來幾年

當然供應量大并非全是上海利空，實際上也代表著所在板塊正在強力開發，樓市對板塊無疑是區域巨大利好。

本文列出幾大區域，風險是未來幾年上海未來將會大量新房上市的區域，并分析對市場的上海影響。

01

黃浦

市區未來供應項目最多，樓市價格最貴的區域地方，就是黃浦區。

老城廂地區的舊改

完成了老城廂的整體舊改后，黃浦已經把目光放到了北黃浦，也就是北京東路的沿線地帶，開始了新閘路，新昌路到外灘的第二輪舊改。

最近火出圈的外灘源

據環線統計，黃浦未來供應的豪宅總貨值超過了一萬億。

當然，無論是樓市視角還是地段視角，全區CAZ的黃浦成為上海第一富人區幾乎已經毫無爭議。

新天地的翠湖天地雋薈和華府天地，董家渡的綠城黃浦灣都是上海豪宅的抗鼎之作。

翠湖四期今年已經爆出了接近45萬的成交價格。

黃浦其實算是pg電子·(中國)娛樂官方網站后來居上，三區合一的黃浦，從傳統地段論來看，高貴地段并不是最多的。

黃浦版圖

除了北盧灣是傳統好地段，老黃浦南京路人民廣場一直強在商業而非住宅，南市區又是老城廂而非老洋房，地段價值并不算高。

由于大量的舊改，除了老盧灣，黃浦其他區域開發的都比較慢。

不過，雖然徐家匯和老靜安開發的早，主流的商品房都集中在2005年以前，如今卻反而有些老舊。

黃浦但是卻趕上了2008-2018這個黃金十年，這一階段上海真正出現了豪宅體系，幾十個項目開發在了這個周期內。

黃浦的豪宅列表

黃浦區崛起了一個又一個豪宅項目，逐漸奠定了自己豪宅一哥的地位，市區豪宅最多的就是黃浦。

當然，過去是過去，未來是未來，過去豪宅很稀缺，未來黃浦這么多供應，豪宅稀缺性要打個引號。

而且豪宅這東西，看著牛逼，但是成交量其實并不大。

全國樓市中，上海豪宅成交量最多，3000萬以上總價的豪宅全年也就成交500套。

豪宅成交量

黃浦即將問世的項目，大多都是單價25萬一平的總價一億左右的風貌別墅，要么就是動輒200平方起總價超3000萬的大平層。

黃浦未來這么大體量的豪宅，未來能不能找到足夠多的客戶其實是有很大的風險。

此外，由于風貌別墅低容積率的特性，需要同一項目的高層住宅吃掉容積率指標。

圖源網絡

這就造成了黃浦即將上市的高層都是真正的超高層——總高超過100米。

超高層這種建筑形式，電梯井大，墻體較厚，得房率低，戶型都不太好設計；

如果戶型設計比較差，限價體系下再減配一點，這項目還真就跟前一代豪宅比不來，豪宅客戶也不太會買單。

最近開盤的某項目，被粉絲調侃打穿了黃浦豪宅的底褲，其實并不對。

產品設計，裝修，會所，地段這些綜合看起來，如果夠不上豪宅那個檔次，大戶型反而變成劣勢了。

露香園

風貌別墅這個產品，只能說仁者見仁智者見智。

如果當成別墅來看，小開窗、窄面寬、樓挨著樓造成了只有微型院子，這個產品舒適性肯定比不了傳統別墅。

不過地段擺在那里，高級肯定是十分高級。

但是這種產品可不僅僅黃浦有，黃浦這么大供應量倒也還好，蘇州河北面估計要抗壓了。

02

唐鎮

8月份時，金橋南區和唐鎮中心鎮區控規任務書獲批，金城規劃又橫空出世。

金城范圍

整個片區規劃有20幅涉宅用地，超7800套房源，可以預見是未來五年，唐鎮將成為浦東的新房供應大戶。

金城控規圖

作為操盤方的金橋集團不僅僅搞了金城的規劃，還在隔壁直接再加了一個金谷，住宅+產業雙管齊下。

金橋集團七朵金花

不過，金谷帶來的增量估計還要一段時間，短期內，唐鎮板塊最大的客源還是來自于張江。

唐鎮對張江人來說，就和聯洋對于陸家嘴的定位差不多。

張江自身還是科技園區，核心區配套不太充足，一直被調侃是工廠，核心區也沒啥好房子；

張江的荒蕪感

唐鎮早年畢竟也打著國際社區的名頭出道，自身的社區環境不差，造的房子新且品質好；

而且唐鎮自身擁有2號線這條最高能級地鐵，學區資源也不缺；

張江和唐鎮

單純論到張江的距離，和聯洋到張江實際也差不多，分流了一部分可以買在聯洋的購買力。

綜合這些條件，唐鎮的二手房不需要靠新房帶流量，堅挺的成為外環外第一個站上10萬的板塊。

而且，相比于7萬的新房價格，買唐鎮新房套利空間十分可觀，新房自然屢創高分。

不過，倒掛這東西不能單看價差，畢竟唐鎮三兄弟的品質，不是這些真石漆外立面的項目能比的。

仁恒東郊

比如華僑城純水岸不就直接翻車了？你真指望交房后能跟旁邊仁恒一個價格嗎？

而且，金城未來這么多的住宅入市，不可避免的還是會對二手房市場造成一定的沖擊。

當然這不是說一股腦的都拿出來上市。

畢竟以浦東供地的龜速，不大可能超額供應讓二手房快速跌價。

但是只要新房不斷上市，總歸會分流二手市場客戶，二手房出手速度減慢是個必然趨勢了。

03

前灣

經常在評論區看到一種說法，閔行開發了虹橋商務區卻讓徐涇摘了桃子。

其實無非是個開發節奏的問題。

你方唱罷我登臺，經過幾年的開發，徐涇核心區基本開發完畢，前灣接棒走向臺前。

前灣控規圖

前灣的控規圖中我們可以看出，在核心湖景的兩側有成片的宅地，至少有幾千套的潛在供應。

大虹橋的版圖

前灣和前灘名字來源差不多，是蘇州河的最盡頭一個灣道。

當然水景不是前灣的優勢，主要還是在于以下幾點。

首先，前灣是大虹橋中唯一一片整片開發的區域，幾乎沒有歷史包袱。

眾所周知，整體規劃整體開發，是成為中產社區一個良好的底子。

而且，前灣也是大虹橋受航道影響最小的區域。

這一點，直接彌補了虹橋商務區沒有高樓的問題。

前灣超高層控規

前灣未來會有超過百米的核心地標，形成屬于自己的前灣天際線，也是大虹橋唯一的CBD。

前灣天際線

而且，這里也免受了航道噪音的影響，極大的提升了宜居屬性。

從產業上來看，前灣和虹橋商務區共同劃入了閔行的南虹橋開發公司，未來將會形成產業的有效聯動。

之前在一文中，我們也強調了前灣的產業落位對于閔行的重要性，本文就不贅述。

如果遠期規劃落地后，這里無疑會成為大虹橋真正的高地。

當然，大虹橋的風險和上限我們之前多次分析，前灣樓市也不會免俗。

只能說前灣是在大虹橋內占據一些優勢，但是未來該遇到的集中交付踩踏等問題同樣存在。

從眼下來看，前灣的開發還處于早期，住宅項目大部分位于前灣南側的成熟區，有Costco+印象城的配置，也已經形成了醫療醫藥產業總部的聚集地。

前灣南部

當然，前灣還不火，主要是還沒有出現一個標桿項目帶動板塊發展。

青浦徐涇的爆火，很大程度歸功于瑞安和萬科以及仁恒幾個標桿社區的帶動，最近又來了綠城。

而前灣目前的還缺這么一個標桿項目，抗住板塊的上限，希望后面能有標桿房企入主前灣，做幾個不錯的社區。

04

桃浦+南大

這倆板塊挨著，我就放在一塊講了。

桃浦南大位置

這兩個板塊很多方面都非常相似，地段上都是位于中外環之間；

同樣的早早就規劃出來，但是都是十幾年進度緩慢。

2010年南大宣傳片

南大智慧城2010年開始規劃，原計劃2020年建成；

桃浦智創城2012年就確定定位，到現在真正建起來的也就那幾個小區。

甚至從規劃上，二者的差別都不大，都是綠地公園+產業中心+大量住宅的規劃模式。

桃浦控規圖

南大控規圖

如果拆解開里面的配置，發現差距都不是很大。

兩個區域的配套

如果說起差別，南大的地鐵過核心區，桃浦不過；

但是桃浦背靠普陀，比背靠寶山的南大新房價格貴一些。

眼下，桃浦和南大的產業地塊都已經動了起來，住宅地塊也開始了陸續出讓，未來五年，將會成為西北中環的核心供應地帶。

從樓市視角來看，西北片區樓市的問題比較共性，核心就是產業比較弱。

以普陀為例，由于真如副中心的失利，西北片區沒有強產業中心。

沒有產業帶來的高收入人群做增量，價格不太起得來，類似于萬里這種配置不錯的區域，卻還是不大景氣；

而且，從長壽路向北幾乎都是成片的居住區，內環價格也不算高，外溢客戶出來有被這些更靠近市區的板塊虹吸。

普陀地圖

本地各板塊都是住宅區，靠地緣居民買賣，本來就互相內卷，客戶量不大，一但入市新房又會把二手市場拖垮。

桃浦紫薇花園

桃浦的新房配置都很高，出讓就要求鋁板石材外立面和高精裝標準，新房價格跟這些板塊基本持平，一上市連萬里的二手房都賣不動了。

南大的情況類似，只是目前還沒有集中出讓地塊，后續大量出讓也是一樣的情況，會讓上大板塊的二手房不好賣。

所以，桃浦和南大的產業規劃無疑是一個利好，無非是產業落地多少，企業質量高低的問題。

雖然大家會因為過去這些年兩區的執行力有些擔憂，但是無論如何只要建設就總歸是有增量的，對樓市肯定沒壞處。

只是，需要關注的是，這兩個片區新房價格都給的太高了，實在是沒什么倒掛。

桃浦目前上市的寶華和金茂項目，銷售情況都不算太理想。

桃浦新地塊漲價

寶華今年補倉了一塊地，聯動價又漲了幾千塊，估計要拖到原來這幾個盤都賣完才會入市了。

南大的之前這么多年只落地了保利熙悅和招商中環華府兩個盤。

今年即將迎來兩個新項目，一個是保利熙悅北面的保利海上臻悅，一個是招商中環華府東側的金茂項目。

南大新盤

這兩個盤的價格一個比一個貴，未來預計出讓的tod價格還未知，但是預計也不會低于金茂。

自住倒是還好，投資的話估計難逃站崗的命運了。

結語

篇幅有限，本文主要講了板塊大量供應對市場造成的影響。

新規劃對板塊的影響，板塊建設對樓市格局的影響比較復雜，無法幾百字講清楚，后續會逐漸推文分析。

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編輯∣環線咨詢