【pg電子·(中國)娛樂官方網站】祝九勝：低沉的萬科“2 號位”

導語：作為萬科公司僅次于郁亮 號位 “2 號人物”，祝九勝較少被外界了解。祝勝

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周董石。| 作者 號位礪石商業談論| 出品。祝勝

1。低沉的萬

低沉 號位祝九勝。

2018年2月1日，祝勝千呼萬喚中，低沉的萬萬科新領導班子呈現在媒體視界 號位董事長郁亮盡管占有C位，祝勝但焦點還有其人，低沉的萬這便 號位萬科新任總裁兼首席履行官祝九勝。

各方親赴萬科總部，祝勝很大一部分原因是低沉的萬想一睹祝九勝尊榮。對外界而言，低沉的祝九勝簡直是謎一般的存在，媒體在碰頭會前連一張相片都沒拿到。郁亮只得半開玩笑道，“今日?？偢蹅円妭€面，咱們多拍攝影”。

聚光燈下，這位萬科的新任掌門人略顯靦腆、正襟危坐，還有點新上位者的小嚴重。這進一步勾起了與會者愛好：祝九勝，何許人也？

其實早在2012年，祝九勝便參加萬科擔任分擔資金的高檔副總裁。地產與金融的天然親和，讓他掌管的資金辦理部成為萬科最具話語權的部分。

初入萬科，祝九勝便擔任萬科包含銀行、信任在內的一眾融資方案，以及萬科一切的資金調度權。

甚至連萬科作業合伙人持股渠道“盈安合伙”運用的資管方案，郁亮也交到祝九勝手上，這足見萬科上下的器重。后來，pg電子·(中國)娛樂官方網站這一資管方案在“寶萬之爭”中發揮了重要作用。

2015年6月，在祝九勝推進下，以萬科前海企業第宅租金現金流收入為依托的房地產信任出資基金REITs發行，這是國內首個公募型房地產信任出資基金。

在資金辦理任上信手拈來、舉重若輕，祝九勝的金融功底與立異才能在萬科充沛開釋。祝九勝成了當之無愧的“財神爺”，郁亮直言，“祝九勝掌控的資金辦理部，每年都是萬科的最佳部分?！?。

參加萬科前20年，祝九勝一向在建設銀行深圳分行作業，并做到了分行副行長的高位。期間，祝九勝與萬科交集不少，其金融專業才能與巨大的個人能量被萬科看中。

合理一切人都等待祝九勝在萬科大展身手時，他卻在3年后意外脫離了。

2015年終究一天，祝九勝提交了辭呈。關于祝九勝的脫離，萬科并沒有給出官方解說，只表明這與個人工作路途挑選有關。但考慮到祝九勝在資金辦理任上的優異表現，外界臆測頗多，一種聲響以為這與其時資管方案、“寶萬之爭”有關。

祝九勝以一種較為奧秘的方法淡出了萬科辦理中樞，但郁亮否認了祝九勝的脫離。

在宣告祝九勝擔任萬科總裁之際，郁亮還反復強調了一個信息：祝九勝一向都在（萬科）、從未脫離。

這好像也能說得通。從萬科高檔副總裁任上脫離后，祝九勝一向擔任萬科子公司深圳市萬科財政顧問有限公司董事長。

2016年頭，祝九勝到差深圳鵬鼎創盈董事長，并成為旗下全資互聯網金融公司——鵬金所的法人代表。2016年8月，萬科以3億元入股成為鵬金所第一大股東。其時萬科是這么表述的，“萬科一向十分注重互聯網金融的開展，對職業遠景繼續看好”。

此外，祝九勝還兼任了徽商銀行非履行董事以及綠景（我國）地產出資有限公司獨立非履行董事，這些公司都與萬科有著千絲萬縷的聯絡。

確如郁亮所言，祝九勝僅僅脫離了萬科總部，但他每一步都與萬科事務布局相符合，尤其在金融范疇。祝九勝與萬科達成了某種默契：萬科為祝九勝搭橋鋪路，祝九勝做萬科的開路急先鋒。

祝九勝與萬科成果了一段美談。但在脫離萬科總部兩年后，祝九勝還能以總裁兼首席履行官的身份履新，仍是讓職業大感意外。

萬科是大方的，千萬年薪的郁亮屢次站上我國上市公司高管薪酬第一之位；萬科也是苛刻的，老練的辦理機制讓萬科靠攏了一批優質高管，這決議了在萬科上位有多難。

但。祝九勝只憑四年高檔副總裁、兩年“外派高管”的經歷，便利上了萬科首席履行官。用空降來描述祝九勝回歸的不甚恰當，但這肯定稱得上是萬科的破格重用。

郁亮給出了挑選祝九勝的三點原因，一是祝九勝辦理的資金部分是總部最佳部分；二是“以現金流為根底”是祝九勝給萬科帶來的改變；三是祝九勝有共同的見地，很強的考慮才能、總結才能和理論功底。

三點原因背面展示了祝九勝三種不同的才能：最佳部分衡量了團隊作戰才能；現金流辦理創始了萬科新戰略開展形式；更深的見地與考慮表現出祝九勝應對未來應戰的才能。

簡言之，萬科看中了祝九勝依據現金辦理戰略下應對未來應戰的才能。一個歸于祝九勝的年代來臨了！

2。

現金辦理“得與失”。

祝九勝履新萬科之時，也是我國房地產職業急劇改變的年代。

在房住不炒的政策指引下，房地產職業融資收緊，房企從曩昔比拼速度，到比拼開展質量，終究到比拼誰能活下去。資金鏈，成為房企的生命線。

萬科是最早意識到危機的房企。在祝九勝擔任總裁半年后，郁亮喊出了白銀年代的觀念。

也是在這一年，郁亮更新了萬科整體運營政策：以客戶為中心，以現金流為根底......完成有質量的開展。大都內容并無新意，“以現金流為根底”是比較新的提法。

萬科推進祝九勝從幕后到臺前，祝九勝也加快了萬科運營政策迭代速度。這直接表現在萬科更注重資金，更強化地產的金融特色。

祝九勝曾形象地將資金辦理描繪為四件工作，收款辦理、付款辦理、收付款辦理以及資金信息辦理?？雌饋砗喡?，但難在怎么把這四件事融入并統籌到詳細事務開展中。

萬科不再單純尋求出售數字，而是從回款率、現金流上做文章。許多時分萬科的回款率簡直是職業最高的，比方2018年上半年回款率高達93%。

但要堅持足夠的現金流，除了高回款外，更多的仍是靠融資。

2018-2022年5年間，萬科籌資融入現金每年超1500億元，只要2019年低于這一數據。2018-2020年底，萬科貨幣資金余額別離為1756.68億元、1661.9億元、1952億元。

從資金鏈條上看，與錢相關的三個環節依次是融資、拿地與回款。祝九勝簡直以一己之力，將融資與回款做到了極致，萬科的錢包逐步鼓了起來。但這段時刻，萬科因沒有捂緊錢袋子，而陷入了一場巨大的“拿地”危機。

從2018年開端，在職業縮短之際，萬科逆勢拿地，比方耗資32億元接手華夏美好的多個環京項目。依據財報數據，2018-2021年，萬科拿地金額保持高位，別離是1316億元、1610億元、1349億元、1401億元。2017-2020年，萬科地售比進步了17個百分點。

但萬科出售增速卻開端放緩，2018-2022年，出售額別離同比添加+12.3%、+3.9%、+11.6%、-18.4%、-33.6%。

出資添加、出售低迷，影響了萬科的財政指標。比方萬科的財物負債率一度到達84.6%。2021年上半年，萬科凈贏利同比下滑11.7%，這是13年來初次凈利下滑。

針對出資者對贏利下滑的質疑，祝九勝曾總結了三點原因——出售規劃增加有限，開發事務贏利率下降稍快，以及轉型事務的作用還沒有真實表現出來。實際上，這三點原因不只造成了萬科贏利下滑，更是切中了萬科開展的根本問題。

祝九勝提出三點原因能夠概括為兩個問題，一個偏財政的營收與贏利問題，另一個是新舊事務迭代進化的才能。與第一個問題比較，第二個問題更關乎久遠，祝九勝也在戰略辦理以及新舊事務轉化上投入了更多精力。

為避免當地公司出資大躍進，2021年9月，萬科在內部樹立開發運營本部，將區域公司拿地權限收編至集團。

做完這件過后，祝九勝決計重新舊事務轉化上為萬科尋求新勢能。

3。

親赴戰場“打群架”。

2022年，祝九勝開端直管萬科的長租公寓事務。他自封為“租借服務體會官”，甚至連出差都住在泊寓。

之所以如此注重泊寓，在于萬科辦理層的認知進化：未來成功的開發商，有必要在租售兩個范疇做到職業前列。

作為最早布局長租公寓事務的房企之一，萬科于2016年推出了集中式長租公寓品牌“泊寓”，并在2018年將其定為地產開發與物業服務之后的第三個中心事務。2019年，長租公寓正式被列為萬科的BU（作業單元）。

萬科曾對長租公寓事務作出極大期許，并提出“2018年拓寬房源至45萬間，遠期規劃100萬間”的方針。

祝九勝掌舵萬科后，泊寓開端從尋求速度轉向運營質量。直管泊寓之后，祝九勝從兩個維度“狠抓出售”。第一個是全員出售形式，包含祝九勝在內的多名辦理層都兼任了門店店長。祝九勝還要求辦理者有必要到一線去，不允許憑空捏造。

祝九勝以為，經商便是抓產品找客戶，人人都是出售司理。下沉訪客-尋覓需求痛點-完善產品與服務，這是祝九勝擔任租借服務體會官有必要做的幾件事。

第二個是強化針對B端、G端的獲客與服務才能。

祝九勝簡略地算過一筆賬，2022年上半年泊寓新增了160個B端客戶，假如一個B端客戶帶來100個C端客戶，就能觸達1.6萬個C端客群。然后，B端還能夠鏈接B端。

在狠抓出售之外，祝九勝還有一個極為重要的使命，那便是將旗下租借住宅項目請求歸入保租房系統。

到2022年9月，萬科泊寓共運營辦理房源21.5萬間，其間歸入保證性租借住宅4.28萬間?，F在，萬科正在活躍推進5萬間房源納保請求。

“納?！币淮髢瀯菔悄軌蛏陥蠊糝EITs，強化萬科“投融資”才能，以資金保開展，構成正向循環。

從開始經過高明財技賦能萬科，到現在親上事務一線，將金融的才能植入每一條事務線，祝九勝在推進萬科新舊事務迭代中也完成了個人進化。

長租公寓僅僅萬科抓工業協同，處理渙散運營的一個縮影。郁亮曾總結，曩昔萬科有兩個問題沒有做好，第一是出資追高，第二是運營離散度較大。

在祝九勝看來，處理運營離散度問題，主要靠抓產品辦理和產品線辦理。一方面，在把產品辦理做到位的一起，用產品線辦理方法找到不同區域商場的共性；另一方面，把產品線辦理與供應鏈結合起來，以處理批量處理才能。

聚集各大產品線以及供應鏈，萬科要在地產、公寓、物流、商業等板塊構成全場景服務的才能。祝九勝將其總結為“打群架的才能”：一個城市有問題、有需求，各個“兵種”包圍起來，在一個城市里能夠樹立一個杰出的開展生態。

這也是現代房企迭代晉級的必要進程：一開端賣房子，后來調配各種根底設施-物業服務，再到社區商業配套以及掩蓋更大人群的租借服務（公寓），未來則是全工業鏈的科技化、才智化。

祝九勝泄漏，2023年第一季度，公寓、物流、商業都完成了雙位數增加，公寓收入增加10.8%，物流增加了20%，商業增加了10.4%。

郁亮直言，“跟曩昔比較，咱們今日應對改變的主動性又多了一點?！边@份主動性，便是依托于萬科“打群架”才能構成的多元化協同戰略。

4。

結語。

6月30日，在萬科舉辦2022年度股東大會上，祝九勝表達了他對未來充滿決心的三個來歷：第一是職業時機，房地工業態是一個10萬億等級的商場，未來會呈現新需求、新業態、新賽道；第二是本身有才能接棒往前跑，萬科較早布局了長租公寓、商業、物流、酒店，具有往下跑的才能和條件；第三是多賽道能夠跑得遠。

細究看來，這三點決心終究都會聚到同一論題，這便是萬科要經過向長租公寓、商業、物流、酒店等賽道，尋求價值增量。

正如祝九勝所言，因為萬科對運營性財物是用成本法，現在新事務的價值短期很難表現在財政指標上，也無法徹底補償開發事務贏利的下滑。

但不可否認的是，多賽道并進的萬科，服務人群、觸及工業板塊在急劇擴展，其事務協同才能在快速進步，這些才能相同能夠協助萬科在老練的職業攫取最大的勝利果實。

曩昔三年，最具憂患意識的萬科，加快了新舊形式轉化。在這個進程中，咱們也能看到祝九勝的繼續進化。

從銀行高管到掌舵上市房企資金辦理，從地產開發躺著數錢的日子到白銀年代，從開發事務一柱擎天到多元事務并進，祝九勝從一個專業銀行人變成地產人，再變成一個多元業態的辦理者與服務生。

與祝九勝熟悉的人，都知道他熱愛讀書。在讀書之外，他有一個特色，那便是給每一本讀過的書包書皮，這個習氣連續至今。好讀書，不只讓祝九勝具有共同的見地與考慮才能，還能不斷豐富、更新自己的認知系統。

這或許便是祝九勝能擔任各種人物的重要原因之一。

曩昔三年，萬科的出資質量、產品競爭力有了不小前進，運營性事務繼續進步，各個事務兵種的協同效應在進步.......進化的祝九勝與進化的萬科，值得咱們報以等待。