【pg電子·(中國)娛樂官方網站】中海地產：地王新收割機？

@房財經 胡海波

10月的土地市場，中海地產出盡了風頭。地產地王

先是新收pg電子·(中國)娛樂官方網站10月23日在北京底價獲得豐臺北宮鎮地塊；一天后又于上海徐匯區聯合拿下本年度上?！暗赝酢?；再于10月的最后一天，摘得北京豐臺區郭公莊雙子地塊中的割機一塊。

至此，中海過去一個月內，地產地王中海地產悄無聲息地成了京滬兩地，新收土地市場上最大的割機贏家。

加上此前于廣州、中海深圳的地產地王拿地，它已經在一線城市吃的新收“膘肥體厚”，這為接下來幾年的割機市場拓展，攢足了糧草。中海

在整個房地產行業仍處底部的地產地王時刻，猛砸重金拿地，新收中海地產進一步拓寬護城河的pg電子·(中國)娛樂官方網站同時，能否補足已落下多年的商業短板？

897億地主

面對民營開發商的集體啞火，如今的土地市場早已成為國央企開發商的單純奏。而不顯山、不露水間，中海地產成了今年房企中最大的地主。

中指研究院數據顯示，其前3季度權益拿地金額達到了606億元，僅次于保利發展的618億元。

而隨著10月份京滬兩地的斬獲，今年以來的權益拿地金額已達到897億元，名列行業首位，與保利發展的差距拉大到了185億元。

這其中，有近三分之二的于過去5個月內完成。

6月底，中海地產競拍151輪，以125億元總價拿下了深圳灣超級總部基地絕版地塊，樓面價6.03萬元/平方米，商品房銷售限價達到3.3萬元/平方米。

3個月后，在廣州的土拍中，以128億元的總價拿下海珠區上涌果樹公園北側地塊，樓面地價達到5.22萬元/平方米。

真正的爆發則集中在10月份。

10月23日，中海地產一家報名的情況下，以底價33.8億元，競得豐臺區北宮鎮辛莊村棚改項目，樓面價3.05萬元／平米，期房銷售指導價6.4萬元／平米。

10月31日，在6家央企參與的情況下，經過15輪競價，54.4億元溢價6.67%，拿下豐臺區郭公莊614、L08地塊，樓面價6.25萬元／平米。

不僅如此，在10月18日北京的一場土拍中，房地產“圈外”的東方雨虹，以40.14億元的代價，拿下了豐臺區南苑棚改地塊。而有消息稱，“防水一哥”將尋求中海地產進行共同開發。

可以說，在過去的一個月內北京的土拍市場中，中海地產幾乎沒有缺席。

而最大的收獲發生在10月24日。因“圍標”丑聞被禁進入上海土地公開市場三年后，中海地產聯合上海國資，以240億元的底價，摘得徐匯區龍華的一宗地塊。成交價不僅刷新了上海今年的“地王”記錄，在全國土地市場，也同樣名列前茅。

這一度讓母公司中國建筑都特發公告進行宣傳。稱該項目規劃能級高，發展潛力大，符合公司投資優選方向；并表示，這宗投資是在當前市場狀況下，結合實際并充分考慮了風險因素基礎上進行的投資決策。

商業短板

在短時間內迅速于一線城市拿地之后，未來幾年的北上廣深房地產市場，都將留下中海地產的重要的身影。而它也終于有望，于未來迅速補足自身的短板——商業運營業務。

事實上，一向被稱為地產“利潤王”的中海地產，隨著整體行業的下行，早已頹勢盡顯。

自2020年至今，中海地產半年度收入分別為886.3億元、1079億元、1038億元及891.6億元；歸母凈利潤分別為205.3億元、207.8億元、167.4億元及134.9億元；對應歸母凈利率則分別為25.73%、20.36%、16.95%、15.94%。

造成這一局面的主要原因是，中海地產過去多年來，過分依賴于物業開發而忽視了商業運營板塊。

中海地產行業內近乎苛刻的利潤指標考核，在行業向上的年代，讓其房地產開發業務的毛利始終維持著高毛利，也是其多年來最靚麗的名片。但世事變化的今天，即使其財務管控再出色，也難以突破開發業務的毛利天花板。

包括華潤置地、龍湖集團等，凡是今年上半年盈利還同比增長的房企，基本都依賴于商業運營業務的快速發展，不僅填補了房地產開發業務下滑的利潤，還為整體利潤的增長，貢獻了不菲力量。

反觀中海地產，今年上半年其物業開發營業額859.1億元，占整體營業額比重96.15%；商業資產運營收入29.5億元，占營業的比重僅為3.31%。

而商業資產的收入同比增長11.3%；開發業務則同比下滑近15%。

一里一外，在商業運營板塊，中海地產已被頭部同行超越太多。但隨著其此輪土儲的增加，是否能在未來縮小商業運營業務的短板，則值得關注。

需要指出的是，在過去5個月所拿的土地當中，絕大部分都是綜合性項目。這意味著，在開發傳統即售住宅項目同時，都將會開發長期自持的商業經營項目。

在拿下上?！暗赝酢焙?，中國建筑在公告中稱，中海地產參與這一項目投資開發建設，有利于加強其在不動產開發及城市運營方面的戰略布局。

可以看出，在彌補商業運營短板方面，中海地產和母公司都有著迫切清晰的認識。

過去多年來，中海地產一直是房地產行業的黃埔軍校，培養輸送了大量人才，但在商業經營業務方面，它還有足夠的人才嗎？

下鍋的米已經有了，但能否烹制出一份完美的飯菜，考驗中海地產和掌門人顏建國的，還需要出色的顛勺者。

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