【pg娛樂電子游戲官網】REITs再成分紅大戶 報喜之余亦有隱憂

證券時報記者 趙夢橋

隨著三季報落下帷幕，成分REITs底層資產的紅大戶報經營情況也隨之曝光，27只已上市的余亦有隱憂pg娛樂電子游戲官網產品中，有26只在三季度內取得正收益。成分此外，紅大戶報作為分紅大戶，余亦有隱憂多只產品年內分紅達到兩次甚至三次，成分合計分紅接近50億元。紅大戶報

在整體向好的余亦有隱憂背景下，部分基金底層資產面臨隱憂，成分尤其是紅大戶報多只產業園類REITs面臨租客到期不再續租，甚至提前退租的余亦有隱憂尷尬情況。有研報認為，成分研發辦公類的紅大戶報產業園區租賃市場的恢復尚待時日，個別租戶變動對于出租率的余亦有隱憂pg娛樂電子游戲官網擾動仍在，部分產業園的業績修復還需要耐心。

REITs三季度多數報喜

從營收方面來看，共有11只基金底層資產第三季度實現收入超1億元。其中，鵬華深圳能源REIT以6.54億元的收入位居榜首，中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT、國金中國鐵建REIT等4只REITs收入均在2億元以上，而中信建投國家電投新能源REIT、華夏中國交建REIT、中金普洛斯REIT等6只產品收入在1億元到2億元之間。

利潤方面，當前已上市的28只REITs產品中，三季度內有27只底層資產凈利潤為正，其中有15只超過1000萬元。鵬華深圳能源REIT以1.37億元的利潤居于第一，平安廣州廣河REIT、中航京能光伏REIT、國金中國鐵建REIT則分別是8000萬元、5300萬元、5000萬元，唯一虧損的是華安張江產業園REIT，三季度虧損18.86萬元。

不僅如此，REITs產品成為年內震蕩市中分紅的“主力軍”。據Wind數據統計，共有25只REITs今年以來至少已實現過一次分紅，以中金安徽交控REIT為例，該基金于近日發布年內第三次分紅公告，該基金年內累計分紅已經達到了9.13億元。

上述REITs年內累計分紅總額達到47.87億元，其中，有15只產品分紅金額超過1億元，且高速路項目無論是分紅次數還是分紅額度均居前列。除了上述中金安徽交控REIT以外，平安廣州廣河REIT年內分紅金額也達到了5.16億元，華夏基金旗下兩只產品——華夏中國交建高速REIT和華夏越秀高速公路封閉式基礎設施REIT各自分紅了3次，金額約為2.37億元與1.49億元。

隱憂猶存

然而，REITs整體經營情況向好之下，仍有些許問題暴露，三季度內有個別產業園類REITs出租率降低等導致收入降低的情況發生。

如上文所述三季度內虧損的REIT基金，底層資產中一部分是位于上海浦東新區的張潤大廈。此前，哲庫科技（上海）有限公司是張潤大廈的重要承租方之一，但哲庫科技三季度內選擇提前退租，退租后張潤大廈的出租率有所下降，從而導致季度內虧損。

出租率穩定性是影響投資者對產業園REITs表現預期的重要因素之一，華北某公募旗下產業園REIT的第三季度經營也出現了類似情況，該基金在三季報中表示，截至9月30日，基礎設施項目公司時點出租率為63.73%，較曾經96.15%的數據下滑不少。

9月5日，該基金公告稱，已收到了某大客戶發送的提前退租通知書，后者租約中的2197平米擬于2023年9月末到期不續租，3007平米擬于2023年9月末提前退租（原租約2024年7月末到期）。9月27日基金公司再度公告，“經過爭取，該客戶原定退租的3007平米，已確認提前退租1192平米，剩余1815平米暫不退租?！?/p>

該基金在三季報中表示，針對提前退租的客戶，在收取相應違約金后，違約金與該區域本年度計劃收繳租金收入的差額對該基金基礎設施項目本年度預測收入的影響較小，但可能會對該基礎設施項目2024年度收入產生一定影響。

中信證券認為，2023年以來，受宏觀經濟周期影響，部分產業園區出現租戶到期不續約、提前退租等情況，其中部分資產因重要現金流提供方退租而掉租明顯。進入三季度，一方面，原始權益人、基金管理人、運營管理機構等參與方加強主動管理，部分資產的出租情況呈邊際修復趨勢。同時，廠房類產業園區和部分研發辦公類產業園區的出租率表現仍相對穩定，其業績表現也成為了板塊的結構性亮點。另一方面，研發辦公類的產業園區租賃市場的恢復尚待時日，個別租戶變動對于出租率的擾動仍在，部分產業園的業績修復還需要耐心。

二級市場蟄伏待起

在經歷過上市伊始的暴漲后，REITs二級市場逐漸冷靜，甚至走出長達數月的陰跌行情，中證REITs指數年內跌幅已經超過了22%，27只產品業績全部告負，跌幅超過20%的產品就有5只，上述華北公募旗下的產業園REIT年內甚至跌超三成，不僅二級市場寬幅回撤，也讓一級市場參與認購的機構投資者損失不少。

華北某公募基金經理對記者表示：“我認為當下時間點REITs嚴重被低估，尤其是從持續分紅的角度來講，并且跌了那么多已經比較有投資價值了?！彼硎?，在二級市場方面，公募REITs市場投資將進一步趨于理性。原始權益人陸續增持體現出對資產的信心，能夠持續提供穩健分紅的產品有望得到投資人青睞。同時，隨著REITs投資策略不斷多元化，基于REITs投資策略的資管產品不斷創新，市場流動性不斷提升，REITs產品的長期投資價值和資產配置價值將進一步得到投資者認可。

中金公司表示，本輪調整主要源于解禁項目下跌帶動前期反彈漲幅較大、估值較高的項目的回調，疊加近期金融市場流動性偏緊的影響，投資者可關注本輪二級市場價格調整后部分業績穩健標的的配置機會。中信證券也認為，三季報雖顯示出各資產修復節奏仍存差異，但修復的趨勢或較為明確。因此，持續回調下多數個券的性價比有所凸顯。

責任編輯：任暉_NBJ9607