【pg電子·(中國)娛樂官方網站】2023年前三季度龍巖市區房企銷售排行榜（附CRIC解讀）

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前言

2023年前三季度龍巖樓市總體業績明顯處于低位盤整狀態，多數月份單月成交量均在3萬方以下，季度解讀其中不乏萬方以下成交量，龍巖pg電子·(中國)娛樂官方網站核心原因在于客戶購房預期尚未恢復，市區客戶及房企對市場信心顯著不足。房企房企開發速度明顯放緩，銷售房企融資尚未大幅改善，排行尤其民企生存環境走弱，榜附各房企銷售均處承壓狀態。年前另外在當前房價下行、季度解讀收入壓縮、龍巖交付不確定性等影響之下，市區盡管多重利好政策頻出提振，房企但市場收效甚微，銷售客戶對樓市環境存疑，排行入市腳步再放緩。

前三季度商品房累計成交45.03萬㎡、40.41億元，面積同比下跌6.1%，商品住宅則是累計成交金額33.27億元、成交面積29.21萬㎡，面積同比下跌4.1%?？蛻糍徺I力低位再降，pg電子·(中國)娛樂官方網站市場活躍性保持較低位，處于老盤艱難去庫存的局面。

龍巖市區榜單

榜單數據說明

1.操盤榜數據口徑：是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業；

2.全口徑榜數據口徑：指企業集團連同合營公司及聯營公司所有項目業績的累計值，不考慮權益和操盤，不包含代建；

4.龍巖市區范疇：新羅區；剔除退房數據；

5.項目屬性：企業榜統計數據為商品房數據，包含商品住宅、商業、辦公、車位/車庫等所有在售物業類型；項目榜統計數據為商品住宅備案數據，包含普通住宅及別墅；

6.數據來源：涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數據，不包含大定和認購數據；

7.統計時間：2023年1月1日-9月28日。

榜單解讀

01

政策組合拳相繼推出

新房與存量房利率均迎低時代

從全國房地產情況來看，放寬限售、放寬首付比例、利率等信貸政策，發放購房補貼、公積金新政等更是層出不窮。目前LPR已下降至4.2%，房貸利率處在3.7%的時代，部分城市陸續出臺“認房不認貸”，尤其9月25日起存量房貸利率統一下調，為較高利率貸款買房的購房者減少支出，在一定程度上確實能夠降低購房者的還貸壓力，但對房地產市場本身來說，短時間內對樓市難出現直接的刺激作用，更多的是中長期的影響。

從龍巖實施上看，地方出臺的樓市政策更多集中在上半年，主要集中在購房補貼及公積金放寬方面，諸如商轉公貸款、提取當首付、推行帶押過戶等一系列調整措施，其他基本跟隨全國性的主流政策趨勢。對于龍巖樓市而言，目前的政策推動效果一般，需求端受到制約，剛需及改善客群均較為理性，房多客少成為樓市痛點。

02

“葷素搭配”推地 取消限房價

開啟第四代住宅建筑

前三季度龍巖市區迎來四場土拍，共計成交10幅地塊，成交總建面為75.34萬㎡，主要分布在曹溪、東肖、龍巖大道及東山板塊。 其中包含3幅安商房地塊，4幅四代住宅地塊，龍巖已逐漸進入“第四代住宅”新時代。 另外土拍模式亦發生變化，在8月份的第三場土拍起采用“限地價+搖號”的模式，取消“限房價”的限制條件，將定價權交還市場，主要原因還是在于各板塊項目的銷售價格已是完全無法達到上限房價，甚至可說是實際銷售價格與限價差距太大，因此適時取消亦在適應市場走勢。

10幅成交地塊平均溢價率僅為7.2%，其中僅龍巖大道板塊的兩幅地塊存在較高溢價率，分別由安居控股及建發拍獲，溢價率為15.1%與24.8%，其他地塊多由本地國企城發、土發托底成交，其中建發縵云地塊為首個四代住宅項目。在行業銷售規?？s量和價格緩增的大趨勢下，減少土地交易量是大勢所趨，地塊多采取“葷素搭配”的模式推出，用優質宅地激起房企拿地積極性，刺激外來房企拓儲決心。但目前融資開閘主要對優質房企、國央企而言，大部分民企的融資渠道依然不通暢。因此在民企投資信心復蘇之前，市場整體的活躍度保持較低水平。

截至目前市面還有約29幅地塊尚未推售入市，其中不乏部分地塊已公布案名或處于蓄客階段。待售地塊中曹溪、東肖、龍巖大道及城北板塊居TOP4，合計占據18幅地塊，每個板塊均仍有4-5幅地塊待入市。其他板塊亦有部分地塊分布，且大多數掌握在本地國企手中。當前由于龍巖樓市環境愈發頹勢，在售盤大降價成為主流趨勢，各房企均陷入難銷售的局面，庫存壓力持續高位運行。

03

供求兩端驅動力不足

營銷與價格戰層出不窮

前三季度龍巖市區商品住宅新增供應27.23萬㎡，同比下跌47.2%，共計18個樓盤新增供應，但僅四盤新增超200套，其中純新盤僅宇邦美苑及城發壹品文瀾南區兩個。 單月最高新增量為6月年中沖刺的9.74萬㎡，多數月份維持在2萬方以下，小體量補貨試探成為常態。

新房供應可以說相當“節制”，當前市場供應盡顯疲軟態勢，造成這樣的原因主要在于低迷樓市環境下房企推貨不積極，眾多新盤項目遲遲不肯入市； 另一方面則是多數土儲掌握在本地國企中，開發節奏過于緩慢，土地端成交不濟是限制供給放量的客觀因素。

前三季度商品住宅成交29.21萬㎡，同比下跌4.1%，單月最高成交量在3月份的11.49萬㎡，其次為6月年中沖刺階段的6.24萬㎡，而9月份則是跌至0.50萬㎡，再創月度成交量新低。

年初將積累的剛需釋放殆盡后，增長動能持續放緩，月度成交量低于2萬方的占據主導。前三季度單盤商品住宅成交量超過1萬方僅7個，其中僅TOP3單盤成交量超3萬方、200套，另有德興津湖熙悅/瀾悅雙盤成交超百套，其他項目多數項目成交愈顯乏力?！熬仁小闭呦?，基于剛需購買力消費降級，營銷戰、價格戰無可避免，房價還將面臨下挫的風險。

另外二手房市場持續走低，尤其價格方面相比出現較大幅度滑落，二手價格降低、掛牌量高位運行，從而吸收有效剛需。部分客戶轉戰二手市場，分流新房客戶，這也是新房市場走弱的因素。

值得一提的是，為了應對低迷樓市狀態下的銷售壓力，營銷與價格戰不斷推陳出新，不設層差價格任選房源、超低一口價房源任選、買房送車位、送物業費、渠道提傭及首付分期等多重手段，奈何客戶買漲不買跌的觀望情緒較濃，購房愈發理性，各種優惠利好下仍難激起購房欲望，各售樓部案場的客訪量及轉化量長期保持低位。

04

上榜房企業績分化大、門檻趨低

建發與德興兩家市占率超三成

前三季度上榜房企業績差距明顯，建發與德興兩家房企權益金額與面積均超8億元、6萬方，市占率均在10%以上，其他房企則均在3億元、3萬方以下，權益榜上榜門檻僅為0.89億元、1.03萬㎡。

建發房產包攬得所有榜單冠軍之位，業績貢獻點集中在云著與和鳴兩個在售盤上，另外文璟少量尾盤房源助力。在售盤在價格方面亦緊跟市場主流，以價換量且憑借品牌背書實現走量，實力占據頭部位置。另外，第一個四代住宅項目建發縵云已進入前期宣傳蓄客期，該項目進行產品的差異化打造，主打143-202㎡的改善型產品，靜待四季度入市表現。

德興集團攬下所有房企榜單的亞軍，德興津湖熙悅與瀾悅為業績最主要貢獻項目，兩盤合計成交6.30億元、3.83萬㎡，其次為印象鉑郡、時代天驕及璞玉潤園，成交量在0.6-0.8億元/萬方左右。該房企目前主要以老項目去庫存房源為主，尚無其他待售土儲，但在售盤持有存貨較為充足，短時間內仍能在前列房企占據一席之地。

融創中國憑借觀樾臺單盤摘得房企操盤榜及項目榜雙榜季軍，單盤商品住宅成交量達到3.90億元、3.24萬㎡，僅略遜色于建發雙盤。作為融創在龍巖僅存的在售盤，2019年底開盤至今銷售量近2300套，目前可售房源量已不足200套。

結語

人口基數小、消費水平降級與剛需住房趨于飽和是當前龍巖樓市應直面的事實，盡管當前利好政策頻繁釋放，推出各種減輕購房者成本舉措，但只有在穩定經濟收入增長預期及房價不再下跌形勢下，才能刺激購房者進場，有效購房需求才能得到轉化。當前的樓市環境已出現根本性變化，除了在信貸政策方面調整，樓市政策仍有進一步優化空間。市場信心的修復需要一定窗口期，只有需求端恢復才能帶動房企投資信心，緩解樓市銷售壓力。

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