【pg娛樂電子游戲官網】京樓混戰…￥￥￥￥￥￥

文/子木

剛剛，京樓北京加碼出臺政策：

11月1日起，混戰有商業貸款記錄、￥￥￥￥￥￥pg娛樂電子游戲官網無公積金貸款記錄，京樓且在北京市無房的混戰公積金繳存職工家庭，可執行首套住房公積金貸款政策。￥￥￥￥￥￥

這是京樓繼北京“認房不認貸”之后推出的“公積金版本”。

最低3.1%，混戰對于北京動輒大幾百萬的￥￥￥￥￥￥房子，是京樓實打實的利好，也算創下了歷史新低?；鞈?/p>

這其實又是￥￥￥￥￥￥一次精準的刀——

放一點看數據，再放一點看行情，京樓始終保持微妙向上的混戰平衡。

從新政后的￥￥￥￥￥￥行情看，北京并不缺乏購買力，尤其新盤，熱度很高。

這個現象比以往會更強烈一些，pg娛樂電子游戲官網幾個業內朋友開玩笑說，北京客群對新房的熱愛，不亞于三四線，人均“新房癌”。

這也好理解。

北京本外幣存款高達 24 萬億，全國最有錢的人都在這里盤龍臥虎，自然對品質生活的追求是無上限的。

其次經過幾年房價調整，大家對改善房的保值性有了深刻的理解。

以至于現在北京市場上，無論是邊郊荒野還是黃金地段，售樓處宣傳標語高度同質化：大師設計、 科技人居、超級園林、改善品質……

目前戰場主要集中于西南區位，這里地多，也是新興發展的戰略重地，空氣中彌漫著硝煙。

就在剛剛，各大開發商在豐臺又爆發了新一輪混戰。

豐臺區地鐵九號線郭公莊車輛段項目（三期）1518-621等2宗地塊出讓。

起始價總計約120億元，指導價高達9.2萬元/平米，如果上下浮動8%的話，最高銷售單價接近10W。

放在 5 年前，郭公莊賣到 10W，別人還以為閻王出告示——鬼話連篇。

但隨著豐臺科技園和麗澤商務區日漸成熟，產業帶動房價的鐵證，再一次教育了市場。

最終地價上限，觸發搖號大戰，經過多輪混戰，中海和中建東孚將雙子星收入囊中，溢價率分別是6.67%和溢價率15%。

無論是130個小目標的總價、還是闊別已久的溢價率，整體激烈程度，在四環線中，都留下了濃墨重彩的一筆。

中海拿地的那一刻，有讀者就在后臺問我，值不值得買……

中海在豐臺入局較早，先后開發了甲叁、和瑞等叁號院產品，均取得了現象級熱度。

對于豐臺來說，中海系早已成為當地客群改善所期待的產品序列，有了飽滿的客源基礎，這次在郭公莊如此黃金的地段，動靜不會太小。就看戶型的性價比怎么樣，中建八局的產品也值得關注。

不過無論如何，都會給旁邊的森與天成造成不小的壓力。

森與天成，是下半年金融街和麗澤比較期待的新盤，雙軌交匯TOD，低密洋房，城市界面都是比較能打的點。

最重要的是，盤體量較大，能做很多內部配套，也意味著存在更多的居住場景，這對于年輕人來說是極強的誘惑力。

但缺點也明顯，教育資源為 0。旁邊還有物流公司、建材公司以及農產品批發市場，這些“配套”多多少少會影響改善能級。最主要京投也沒有操盤改善房的基因。

而同為四環，郭公莊板塊的改善屬性相對純粹，這也促使了中海這塊地指導價能達到 9 萬多。

其實北京改善人群的邏輯也很簡單——

“既然花這么多錢買房子，就要買最個合適的，起碼不將就”。

這體現在最近賣得還行的熙華臺和璟山和煦。

熙華臺賣得很好，承接了大量的海淀改善客戶，開盤售罄，但主要集中還是大戶型。

并不是人們對大戶型有特殊的追求，一個北京的讀者說，本來選小戶型的，但因為硬傷太嚴重，只能借錢撬杠桿上大戶型，壓力不小。

我前幾天還特地去看了，本來地塊就零碎，小戶型距離鐵路太近了，誰也不想早晨起來，推開窗簾，眼前跑過一列火車，視力好的還能跟乘客打個照面。

璟山和煦也是這樣，6 環6萬多，價格不便宜，但因為項目設計的不錯，低迷小洋房對于北京夠房客群來說，太稀罕了，而且阜石路一路進多個商圈。

但也因為距離阜石路太近，大多數人受不了臨路大車噪音，只能選擇后面的房子。

招商臻園賣得也不錯，開盤14億。

定位很明晰，專門把售樓處設在科技園，意思是特供科技園新貴。

品質較高，自帶會所，產業沒得挑，缺點就是項目周邊商業配套基本等于 0，所在板塊還處于開荒階段，距離地鐵也有 3 公里，對于上班族非常不友好。

不過現在的年輕人買房已經跟過去大不相同，即使遠足直接上改善，也不想再在商圈上老破小，對于自我居住體驗的要求非常高。

總體來說，無論四環五環還是六環，西南戰區，開發商基本都在混戰改善產品。

但其實改善產品，并不一味是低迷洋房，高得房率，高綠化氛圍這種基本屬性。

賣得好不好，能賣多高的價格，取決于三點：

一來是否能鬧中取靜，起碼不被最簡單的噪音污染；

二來是否純粹，鄰居圈層是項目的最高附加值，而是否能做到純粹，就看要開發商操盤改善的能力，事實上大多數欠缺，只能做偽改善或者剛改。

三來，西南改善房因商圈而起，大部分承接的也是城市新貴一族，那么對交通和教育的需求量自然會更大一些。

交通首要，教育其次，這也是因為西南教育一直都是缺陷，矮子里拔高個，有一個算一個。

至于其他盤不多講，也沒去怎么看，價值點不夠打，大家有想問的可以留言。大家可以根據自己需求定位匹配。