【pg電子官方網站】又一一線城市公積金“認房不認商貸”，房地產行業將走向何方？

南方財經全媒體記者 吳霜 上海報道

繼上海之后，又線一線城市中，城市北京也開始執行公積金“認房不認商貸”。公積pg電子官方網站

10月31日，金認將走北京住房公積金管理中心發布通知，房不方優化公積金貸款住房套數認定標準，認商借款申請人在北京無住房且全國范圍內無公積金貸款記錄的貸房地產，執行首套住房公積金貸款政策。行業向何

北京住房公積金管理中心表示，又線此次公積金貸款政策調整后，城市公積金貸款在住房套數認定上不再考慮商業貸款情況。公積

對于北京市無住房的金認將走公積金繳存職工家庭來說，就算此前有過商業貸款記錄，房不方只要無公積金貸款記錄，認商就可執行首套住房公積金貸款政策。貸房地產

今天以來，房地產領域政策頻出，旨在降低購房門檻和成本，刺激房地產銷售。但效果似乎尚未顯現。pg電子官方網站國家統計局數據顯示，1—9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。9月末，商品房待售面積64537萬平方米，同比增長18.3%。其中，住宅待售面積增長19.7%。

當前，我國房地產市場整體渡過了供不應求、長期過熱的階段。根據7月政治局會議對當前市場形勢做出了新的判斷，下半年調控政策走向要 “適時調整優化”。與此同時，我國經濟仍處于恢復和復蘇的階段，外需減弱、內需不足，體制性與周期性問題交織疊加。

房地產未來走向何方？近日，在上海交通大學上海高級金融學院主辦的“2023中國不動產金融論壇”上，多位專家從不同維度給出了解讀。

住房供應體系要實現“市場歸市場，保障歸保障”

“住房制度改革25年來，推動中國經濟和社會發生了兩大變化，”中房集團前理事長、匯力基金董事長，中國基金業協會資產證券化專委會顧問孟曉蘇表示。一是城鎮居民實現了居者有其屋；第二是拉動了相關產業的發展，因此房地產業也被列為國民經濟的支柱產業。

此外，根據英國、中國香港、新加坡在保障房建設上的經驗，孟曉蘇呼吁重視保障房建設，解決低收入家庭和新市民的住房需求。此外，還要加大共有產權房的供給，針對性地滿足中產人群的住房需求。

“最后實現市場歸市場，保障歸保障，我們的住房供應體系就真正的完善了，”他說。

此外，孟曉蘇認為房地產市場并沒有過剩。他認為，眾多低收入家庭和新市民家庭的住房需求還未被滿足。從發達國家來看，住房問題仍然是一個待解的需求。

因此，他建議加大保障性住房的建設，實現各類保障房覆蓋大城市的50%的家庭。購買保障性住房因為不含地價應當享受價格優惠。產權型的保障房可以收回資金，租賃型的保障房可以發REITs，通過保障房建設讓低收入群體能夠以相對低廉的價格買到房屋，并且能夠獲得未來的房屋產權，再過若干年之后補交錢讓房產可以上市流通，進入商品房市場。

規模經濟的潛力或將拉動房地產市場

與一般市場觀點不同，中金公司首席經濟學家、研究部負責人彭文生認為，長遠來看是經濟決定房地產，而不是房地產決定經濟。

一般而言，房地產對經濟的拉動作用，主要在于刺激需求，供給與需求的關系中，供給是生產端。經濟學一般基本的觀點是長期看供給，也就是長期看基本面，因此，彭文生認為房地產市場好不好取決于未來的經濟情況，“經濟好、就業增加、收入增加，當然會增加對房地產的需求”。

彭文生認為，未來發展的亮點是規模經濟，簡單來說就是產量越大，單位成本越低。背后原因，一是當下數字經濟的發展將放大規模經濟效應；二是逆全球化，“由于地緣政治沖突加劇，小國參與全球分工實現規模經濟的空間比過去小了”；第三，綠色轉型壓力增加。

美國房地產2008年泡沫破裂，到2012年、2012年見底，大概5年時間；日本房地產泡沫破裂90年代初破裂，到2003、2004年觸底，花了十余年時間。彭文生認為，從短期來講，地產和金融重要的特征在于順周期性，“目前我們處于下行調整階段，下行調整持續多長時間未知，可能在日本和美國之間，很難比美國時間更短，因為他們通過金融危機的急劇的調整促進。所以對房地產未來下行的壓力，要高度重視，不能太樂觀”。

為什么現在房地產信貸的緊縮沒有導致金融危機或系統性的金融風險？彭文生認為是政策性金融發揮了重大作用，基建、制造、普惠、綠色，這幾項占新增貸款的比例從疫情之前的30%多達到目前的超70%。

但是政策性金融對經濟增長的推動作用不大，彭文生認為，原因在于政策性金融幫助企業的最終產物有兩個，出口和消費。在逆全球化時代，出口的環境已經發生了重大變化，而國內消費又比較弱，因此政策性金融對經濟的拉動作用效果有限。

彭文生認為宏觀政策的逆周期調節更多的要靠財政擴張，并且財政擴張應該主要助中低收入階層，提高其社會保障和可支配收入，這樣既能促進消費，穩定經濟增長，也可以促進創新。此外，現在應注意避免出現供給有限，包括土地的供給有限所帶來的對收入分配的不利影響。

明股實債導致房地產行業并購困難

目前，在經營性現金流不充足的情況下，房企的籌資活動非常重要，但也非常艱難。國家金融與發展實驗室房地產金融中心主任蔡真認為，背后原因主要在于影子銀行在過去的高速發展的情況，產生明股實債的問題，而股權不明晰很難進行下一步的收購。

蔡真認為，影子銀行使得資金的流動性很脆弱，一方面是因為負債結構是高度短期化的，最主要還是因為結構比較復雜。他介紹，隱形債務主要有兩種方式，一個以少數股東權益存在的明股實債，另一種是以股權投資存在的明股實債。

蔡真以從少數股東權益占比占并表所有權益的比例與少數股東損益占全部凈利潤的比例分析了多家房企縱向的隱形債務情況?！叭绻麅烧叽笾率且恢碌?，那么它就是真投資，而不是去做明股實債。同時也需要考慮到在確認收入從負債轉為收入時，大概需要一年半到兩年左右的時滯”。

他發現，以2015年的棚改貨幣化為界，2015年之前的比例還是比較穩定的，在20%左右，但是2015年之后開始出現明顯的上升趨勢，雖說是行業的普遍現象，但是頭部增勢更猛。其中，超過50%的有25家，超過70%的有5家。