【pg娛樂電子游戲官網】貝殼已深感寒意，但好在重磅“救市”來了

文|海豚投研。救市

北京時刻8月31日晚美股盤前，貝殼磅貝殼找房（KE.US）發布了2023年二季度財報，已深意pg娛樂電子游戲官網盡管在國內樓市二季度顯著轉冷的感寒狀況下不該要求過高，但貝殼實踐的好重體現仍算"乏善可陳"，關鍵如下：

1、救市貝殼也未熬過二手房的貝殼磅隆冬？

盡管4月今后國內二手房買賣大幅下降已是明牌，但部分券商和出資人根據貝殼能進一步進步市占率的已深意"夸姣愿景"，對貝殼存量房事務的感寒成交額（GTV）的預期仍相對較高。

但實踐體現是好重讓人大失人望的，貝殼本季完成存量房成交4565億元，救市環比下降超30%，貝殼磅顯著低于賣方預期的已深意5620億。

細分來看，感寒由鏈家主導成交的好重GTV同比增速僅為9.7%（上一年基數很低），而加盟店主導的成交額增速則為20.5%。結合高頻數據、海豚君以為，首要因為鏈家比重最大的中心高能級城市的二手房買賣景氣量在二季度惡化最為顯著，連累了貝殼存量房買賣的添加。

但所幸本季傭錢率是環比相等在1.4%并未下降，使得存量房事務的營收為64.2億，遜于預期的起伏縮窄到5%左右。

2、逆勢走強，新房事務"高質量"開展。

盡管比較存量房，pg娛樂電子游戲官網新房成交大盤在二季度的下滑更為嚴重（二季度百強房企出售額同環比都顯著下降）。但因為公司和頭部國資房企協作的"英明決議計劃"，在冰封的大環境下，貝殼的新房成交額卻同環比來看都是逆勢添加的，到達了29.5億（+6% mom），體現適當微弱，也到達了賣方的高預期。

盡管本季存量房事務的全體傭錢率有環比下降了0.1pct到2.9%，但起伏很小。因而新房事務收入仍到達87億，同比添加30%，到達高預期。

3、第二航道事務快速生長，遠景可期。

首要，家裝事務收入環比大增了超85%到26億，已到達了中心存量房事務收入的40%。在二季度咨詢和開工能常態化進行后，收入近乎翻倍。家裝以外的其他立異事務收入也到達了17.5億，環比也大增了近37%。據管理層解說，首要是租房事務和金融服務添加比較微弱。

總的來看，在中心中介事務因商場原因后續添加遠景暗淡時，二航道事務添加敏捷，有望補償一航道的放緩，也給了商場更廣的幻想空間。

4、收入環比下降、卻逆勢開店導致贏利大幅萎縮。

盡管新房和立異事務添加不俗，但因為中心存量房事務的連累，貝殼本季全體營收近195億元，牽強合格商場預期，但環比縮水了約4%。

毛利率也因贏利高的存量房收入占比下降，而贏利率較低的新房和家裝事務占比進步，環比由31.3%下降到了27.4%。

而公司營收和毛利都環比下降之時，貝殼的營銷費用和管理費用卻環比顯著添加。其間營銷費用環比從13億添加到了近16.5億，管理費用也從16.2億添加到了21億。兩者算計環比多增了約8.3億。

收入環比萎縮，而費用顯著添加，導致貝殼本季的運營贏利僅為10.8億，環比挨近萎縮了2/3。僅牽強合格商場預期的10.75億的贏利。盡管并未miss，但比較大多數中概動輒贏利大幅beat的習氣，貝殼此次的體現已可謂"糟糕"。

一起，本季度貝殼途徑上的門店數量逆勢環比添加了近1500家到4.3萬家。在職業下周期內，逆勢拓店導致費用添加，也是本季公司贏利大幅下滑的原因之一。

5、三季度才是真實的應戰？

貝殼二季度的成績體現已不太讓人滿足，但公司指引三季度的總營收為155至160億之間，環比進一步下降近20%。不管高頻數據、仍是公司本身的預期，貝殼三季度的成績已注定要進一步探底。最差的時刻還未曩昔。

長橋海豚君觀念：

單從貝殼的成績體現來看，二季度營收和贏利都牽強合格商場預期，泛善可陳。但細心來看，可發現幾個問題：

1）首要，最中心的存量房事務成交額（GTV）添加顯著低于商場預期，能夠說打破了商場對貝殼能跑贏商場、進步市占的"夸姣愿景"，在本已困難的大環境下，有損商場對公司的崇奉。

2）在事務規劃下滑時，費用反而在擴張。途徑上門店數量逆勢添加，盡管有或許促進市占率進一步會集。但從二季度的體現，商場率好像并未進步，卻導致了運營贏利的顯著惡化。這也會有損商場對貝殼中短期內贏利的預期。

3）終究公司對營收的指引，也進一步確認了三季度公司成績還會進一步顯著的下滑。因而從后視鏡來看，貝殼不管二、三季度的基本面都并好。

可是出資不只在于對過往成績的驗證，更重要的是對未來的預期。今晚國內有關部門連續推出下調首付份額，和答應存量房貸置換（即下調利率）的重磅利好音訊（詳細細節在此咱們不打開）。但力度之大是遠超了本來傳言"認房不認貸"的方針。有助于大幅下調居民購房的資金門檻和償債壓力。

在此重磅方針下，商場對樓市后續的預期必定會有顯著的改進。一起從估值的視點，公司的市值除掉凈現金后（在今日開盤前）對應2023年凈贏利的PE倍數僅有10x左右，不可謂沒有性價比。

因而，在預期有望改進、而（在上漲前）估值性價比也不俗的狀況下，逢低買入是不錯的挑選。但相同不主張追高，因為方針的落地狀況、履行力度、能影響開釋的購房和消費需求都是現在尚不能確認的。

本季度財報詳細解讀。

一、存量房：貝殼也沒能熬過的隆冬？

盡管從高頻數據，咱們已知國內二手房買賣在4月后敏捷轉冷，但據海豚君的了解，部分外資行根據貝殼能進一步進步市占率的"夸姣預期"，對貝殼存量房事務的成交額（GTV）預期仍相對較高。

但實踐體現則大失人望，貝殼終究完成存量房成交4565億元，環比下降超30%，也顯著低于賣方預期的5620億。

細分來看，由鏈家主導成交的GTV同比增速僅為9.7%（仍是根據上一年極低的基數），而加盟店主導的成交額增速則為20.5%。因而海豚君估測，鏈家占有優勢的一、二線高能級城市二手房景氣量最差，或許是首要連累原因。

而本來跟著加盟門店主導買賣額占比進步，一般會導致全體傭錢率的走低，但所幸本季傭錢率是環比相等在1.4%并未下降，使得存量房事務的營收為64.2億，遜于預期的起伏縮窄到5%左右。

總的來看，貝殼最中心的存量房事務體現不及預期，是本次財報的首要問題之一。

二、新房事務：貝殼強勢仍舊，近乎免疫職業下行。

比較于存量房，新房成交額在二季度的下滑是更為嚴重的，百強房企的出售額在上一年特別狀況下的低基數下，不管同環比都在持續下滑。

但貝殼的新房成交額卻逆勢同、環比都在添加，到達了29.5億（+6% mom），體現適當微弱。海豚君以為，原因一是公司現在協作目標首要是頭部國資房企，出售下滑起伏更小，別的心情冰封的狀況下開發商對第三方途徑引流獲客的依靠或許也進一步進步了。

不過，因為國企議價才能更強，自優化協作目標以來，貝殼新房事務的傭錢率就持續走點（也有全體傭錢率都在走低的或許），本季度新房事務傭錢率再度環比下降了0.1pct到2.9%。不過傭錢率下降起伏很小，而GTV則適當堅韌，因而新房事務收入仍到達87億，同比添加30%，到達了商場的高預期。

三、第二賽道持續高速生長。

除了上述中心的中介事務，公司寄予厚望的第二賽道事務持續迅猛添加。

首要，家裝事務收入環比大增了超85%到26億，已到達了中心存量房事務收入的40%。因為一季度仍受疫情影響，在家裝咨詢和開工能常態化運轉后，促進收入近乎翻倍添加。

家裝以外的其他立異事務收入也到達了17.5億，相同環比大增了近37%。據管理層解說，首要是住宅成交欠安的狀況下，租房事務和金融服務添加比較微弱導致。

四、收入平平、費用確顯著添加連累贏利。

全體上，因為存量房事務體現欠安，貝殼本季全體營收近195億元，牽強合格商場預期，但環比仍是縮水了約4%的。

而毛利層面，貝殼本季完成毛贏利53.4億元，盡管全體毛利率因存量房收入占比下降，而贏利率較低的新房和家住事務占比進步，下降到了27.4%。詳細來看，首要是公司傭錢分紅占收入比率進步了近3pct導致的毛利下降。但盡管如此，公司實踐的毛贏利仍高于商場預期的48.3億。

但費用層面，在公司營收和毛利都環比下降之時，貝殼的營銷費用和管理費用卻環比顯著添加。其間營銷費用環比從13億添加到了近16.5億，管理費用也從16.2億添加到了21億。兩者算計環比多增了約8.3億。

據管理層表明，管理費用大增首要是因為計提了壞賬丟失（極點商場下，貝殼仍難以避免部分開發商流動性干涸的問題）。而營銷費用則首要是因為推行家裝服務所需。

但不管公司怎么解說，在中心且高毛利的存量房事務體現欠安，收入環比萎縮，而費用開銷則顯著添加，導致貝殼本季的運營贏利僅為10.8億，環比挨近萎縮了2/3。相同僅牽強合格商場預期的10.75億的贏利。盡管并未miss，但考慮到中概股贏利大幅beat都未必被商場嘉獎，牽強in-line的體現已可謂"糟糕"了。

一起海豚君也注意到，二季度貝殼途徑上的門店數量逆勢環比添加了近1500家到4.3萬家。在職業顯著下行的狀況下，盡管逆勢拓店或許利于市占率進步，但對應也會導致費用添加，也是本季度公司贏利大幅下滑的原因之一。

五、渡過最難關，公司開端從頭投入？

分板塊來看，1）能夠看到，存量房事務的奉獻毛利率下降最為顯著，從64%直接下降到了46%。

2）新房事務奉獻毛利率則平穩的保持在27%，動搖很小。

3）別的開展敏捷的家裝事務在大面積復工后，奉獻贏利率也保持在近30%的水平。贏利空間比新房事務還高，也進步了遠期家裝事務增量贏利的幻想空間。