【pg電子·(中國)娛樂官方網站】新政滿月，蘭州樓市背后隱藏的真相浮出水面！

自9月8日，新政滿月蘭州發布取消限購、蘭州樓市限售加契稅補 貼等十七條新政，背后pg電子·(中國)娛樂官方網站已經過去一個月的隱藏時間了。

9月底到現在，相浮又是出水價格戰，又是新政滿月房交會，又是蘭州樓市超級黃金周……每個項目多多少少也拿出來了壓箱底的力度和策略。

感覺上，背后天時有了，隱藏政策和價格雙管齊下的相浮地利，以及開發商單方面的出水人和都有了，那市場是新政滿月個啥反應呢？

小長假結束，開工的蘭州樓市第一天，相信很多人都看到了一些項目紅艷艷的背后業績喜報，當然，沉默的大多數依然是意料之中。

在一個相對滿足天時地利人和條件的階段，蘭州的房地產市場表現再一次印證了：樓市走向分化的必然。

從九月底到今年的中秋國慶超級黃金周，蘭州樓市確實感受到了一些人氣，賣得好的項目成交近百套，地段占優有魄力降價的，也能有七八十套，平時流動性一直在線的，也有四五十套。pg電子·(中國)娛樂官方網站

但好的永遠都好，不好的還是無人問津，冰火兩重天。有的項目一頓操作猛如虎，結果還是在原地杵。

政策對大家是平等的，黃金周的天時，對大家是平等的，不同的就是產品、地段、價格、口碑……

過去的市場里，跑在前面的項目吃肉，吊在尾部的項目至少還能喝到湯，你賣一百套，我賣二十套也能活，如果愿意低價出售，甚至還會門庭若市。

但現在，差就會差到極致，賣得好的一直好，賣得差的特別差，項目與項目之間的分化越來越嚴重。

過去，很多樓盤之所以能有一席生存之地，乘的是經濟、城市發展、行業發展、人口流動、房價上漲的大勢，而非房子產品本身的勢。

所以到今天，同樣的城市，同樣的競品，給你最寬松的政策和最佳的天時，依然無法改變什么。

甚至節前打價格戰的項目，節后客戶又分散回流到同區域的其他項目了。

價格戰是一劑猛藥，但是顯然，降價意味著什么，草木皆兵的買房人已經能尋摸出一二了。

當然，并不是說現在賣得不好的項目，就一無是處，而是環境真的變了，城市在分化，項目在分化。

作為樓市的吹哨者，土拍情況早已經給我們帶來了判斷。

全國范圍來看，2023年前三季度土地成交金額超過千億的城市是杭州、北京、上海；接著是超過900億的廣州、成都；然后是600億到400億區間的西安、南京、蘇州、寧波、鹽城。

今年前三季度，超過400億土地成交額的城市，都已經是屈指可數了。

這些城市，除了一線城市外，哪些城市是收獲比較多的，這也就意味著，哪些城市更受房企的青睞。

而蘭州，今年前三季度的土地出讓，主要是新區、紅古、榆中等地的工業用地和部分商業、住宅用地。

蘭州主城區掛出的土地更是不過一手之數了，這其中，七里河彭家坪片區的129畝居住、社會福利用地慘遭流拍。

9月掛出的城關鹽場片區18.8畝居住用地、安寧建安東路17.7畝居住用地，命運如何，將會本月18日揭曉。

二級市場，也只有七里河西津西路的9.5畝居住用地，被保利拿下用作保利·天匯項目的開發用地；以及七里河吳家園41畝商住用地，被甘肅建投拿下，用作華隴·濱河灣項目的開發。

而蘭州市軌道交通有限公司在西固陳官營板塊的13.27畝居住用地，從去年年底到現在，已經在二級平臺掛出了五六次了，持續的無人問津。

事實就是，只有優質城市，優質地塊才是撐起土拍的支點。

市場也一樣，不管政策，還是任何形式的利好，只有相對優質的項目和產品才能感受到一絲絲暖風。

那接下來的樓市走向，可想而知。

也許大家會說，一年兩年不供地也可以，反正有庫存，那如果持續不供地，錢從哪兒來？ 一年兩年不蓋房可以，持續沒新項目，房企咋活？又能活下來多少？

救市的手法，看上去就是那些了，單靠政策，不可能讓所有項目普遍性的都再次抵達一個理想狀態了。

各地政策層出不窮，大多都是放開限購，讓更多的需求進入，以刺激疲軟的成交。換個視角，這到底是在救樓市呢，還是救城市？

城市是樓市的母體，城市實力決定了樓市的價值，而樓市又是城市的構成。

樓市有樓市的任務，但城市的任務主要是：和其它城市爭搶社會新鮮資源，城市能做到這一步的，樓市自然后盾更堅實。

蘭州有這個吸引力嗎？剛剛結束的超級黃金周，蘭州交出的成績，還挺亮眼的，全市接待游客459.765萬人次，蘭州局、蘭州地鐵單日客流量均創新高。

但十一期間蘭州旅游人均消費約586元，大約相當于全國同類數據的64%，不足三分之二，這是低于2016年蘭州旅游人均消費808的水平……

蘭州主城的房價均價早都過萬了，但是每年進入社會的新人，收入并沒有倍量級增加。

這已經將需要空間的人，擋在了樓市之外，也擋在了城市之外。所以，城市和樓市是一個整體，但現在蘭州樓市和城市又變成了悖論……

過去十幾年，蘭州一直是攤大餅式的發展，推山造地城市擴容，地是有了，房子也有了，主城也完成抽疏的初步小目標了。

但是呢，上山的交通，山上的產業、配套并沒有跟上。

大部分的新蘭州人，住在擴容區，依然要忍受高昂的通勤成本在主城謀生，但這還不是最糟糕的。

最糟糕的是，這幾年的經濟情況，城市的發展，就業的環境，人們的預期，都發展了很大的變化。人們來到城市，住在邊緣，即便跨越重重困難，依然在城市尋不到發展的契機。

城市的內核缺乏力量支撐，就會喪失吸引力，樓市不行，本質就是城市的吸引力不夠。

所以，放開限購等政策的操作，對一線城市，吸引力強的城市才會起那么點效果，對于一個本身吸引力不足的城市而言，本質上改變不了什么。

這就是為什么西安解除限購的時候，蘭州的地產從業者們會反應激烈的原因。

過去，就整個甘肅而言，省會蘭州一定是大部分人在能力范圍內最好的城市選擇，但現在，西安的關中平原城市群正在吸走天水、平涼以及慶陽地區的流量。

大城市的虹吸效應，只會越來越強。

這也意味著，像蘭州這樣的城市，再攤大餅的可能性越來越小了，攤的越大，越沒有支撐，現在最應該做的是搞內核的提升。

蘭州的樓市新政，為什么效果甚微，就是因為調控，放開了限購和限貸等等，本質上還是在保地價。

而其他的，什么契稅這些，真的會有人因為想占幾千塊的便宜而激動地迅速下決定花上百萬去買房嗎？

也許有，但肯定少吧，更多的是看到政策一出，趕緊打電話咨詢，我之前買了，能不能享受這個政策……

想買的人買不起，有錢的人又不缺房。樓市的主要矛盾已經變了，用老手法治療新毛病，效果肯定不會太好。

樓市的活力，取決于城市的活力。

城市的活力在于人們有夠得到的未來，有更加多元的人群能呆下來的環境，能給人希望的城市，才是一個好城市。

作者=指蘭針·茅臺

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