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12月27日，科技嘉實京東倉儲基礎設施REIT（基金代碼：508098，驅動區域下稱“京東REIT”）重慶項目成功續約。綠色量

作為首單民企倉儲物流REITs，運營京東REIT自上市以來表現穩健，京東經濟彰顯了民營企業在REITs市場的重慶助力展潛力。

京東智能產發股份有限公司（下稱”京東產發“），項目續約則作為京東集團供應鏈生態系統的成功重要組成部分，始終秉持“智能產業賦能城市發展”的高質使命，通過投資開發、科技資產管理和多元化增值服務，驅動區域為全行業提供了現代化標準倉庫、綠色量一體化智能產業園、運營數據中心、京東經濟光伏新能源等基礎設施建設與運營的重慶助力展綜合解決方案。

此外，得益于底層資產的穩健運營及行業前景的明朗，京東于12月27日晚間發布了關于原始權益人之一致行動人增持基金份額計劃的公告 。

據公告披露，京東集團創始人、董事局主席劉強東作為基金原始權益人之一致行動人，基于對基金及物流基礎設施項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可，劉強東先生及/或其一致行動人自公告之日起24個月內通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持基金份額，增持金額不超過1億元。

上市以來穩健運作，領跑民營REITs市場潛力

作為首單民企倉儲物流REITs，京東REIT自上市以來一直保持著穩健的運作態勢。

在續租方面，重慶項目公司與承租人重慶京邦達已就重慶項目租賃事宜簽署了續租協議。

據2024年12月27日續租公告披露，在綜合考慮市場價格、投資人利益保護、承租人對項目的使用粘性與實際需求以及續租價格合理性的前提下，雙方簽署了續租協議，自2025年1月起，續租首年起始凈有效租金確定為20.16 元/平方米/月，租期及租期內每年租金增長率等主要條款繼續沿用原租賃合同的相關約定。本次續約使基金持有資產的出租率繼續維持100%，續租后2024年末加權平均剩余租期將提高至1557天，基金運營更穩定。

在業績表現上，京東REIT發布的2024年第三季度業績報告顯示，報告期內實現了收入2702.65萬元，凈利潤694.62萬元，經營活動產生的現金流量凈額約為2926.60萬元。這一系列數據不僅彰顯了京東REIT出色的財務管理能力，也體現了其高效的運營效率。

從投資回報角度來看，京東REIT同樣表現出色。截至上半年末，京東倉儲REIT加權平均剩余租期為557天，平均有效租金單價為0.92元，EBITDA利潤率高達71.92%。在分配金額方面，2023年該REIT實現可供分配金額7352萬元，完成率約107.88%；2024年上半年則實現4018萬元，同比增長6.48%。自發行以來，京東REIT已累計完成五次分紅，總額達到1.3661億元。

實際上，自京東REIT上市以來，其穩健的運作表現引起了市場的廣泛關注。作為首單民企倉儲物流REITs，京東REIT不僅展示了民營企業在REITs市場中的潛力和機會，更為民營企業特別是倉儲物流民營企業發行公募REITs做出了資產選擇的表率。

機構人士分析，京東REIT的成功運作，首先得益于京東產發在全國領先的倉儲物流資產管理地位。

京東REIT首發資產為京東物流整租，租金收繳率一直為100%，京東物流業務健康、財務穩健、信譽良好、履約能力強?；A設施資產租約均為五年及以上，租期內增長率3%。此外，租約內無任何空置期、免租期或租賃傭金，有效避免了頻繁換租帶來的損失，同時使得收入高度透明化以且可預測性強。在行業集中關注存量去化及租金下行的周期中，京東REIT的整租模式展現出更強的韌性和新引力，具有獨特的競爭優勢。

值得一提的是，作為京東集團供應鏈生態系統的基石，京東產發憑借對商流及物流的深刻洞察及獨特的產業資源整合能力，已成為最懂供應鏈和電商零售的現代化基礎設施服務商。在服務消費驅動的需求及促進地方經濟轉型方面，京東產發也具有獨特優勢。憑借基礎設施資產、開發專長、服務能力及切實可行的洞察力等四大核心能力，能夠提供定制化、全面且智能的基礎設施解決方案，并在新經濟行業持續拓展客戶群。

底層資產高效運營，多元化收入策略添新增長引擎

隨著中國的產業升級不斷推進，京東產發通過持續投入供應鏈基礎設施網絡，有效助力實體產業的結構轉型，并帶動區域經濟實現高質量發展。

此次續約的重慶項目，位于重慶市巴南區南彭貿易物流基地，是西南區域重要的中轉配送中心，具有極高的物流集散效率。項目地理位置優越，交通便利，東聯渝湘高速，西鄰渝黔高速，南接外環高速，北鄰內環快速，形成了四通八達的交通網絡。

重慶項目為稀缺的高標倉，相對于傳統的倉儲設施，高標倉具有更專業的選址、更先進和完善的建筑結構，以及具備數字化和智能化的能力，不僅可以滿足電商行業對高效率進出貨物的要求，同時也可以滿足我國制造業升級對倉儲設施的要求。項目的建筑面積達199,802.38平方米，其中可供租賃面積184,568.56平方米，已整體出租給重慶京邦達物流有限公司。截至2024年9月30日，項目出租率和租金收繳率均保持100%，顯示出強勁的市場需求和良好的運營效益。第三方評估機構基于獨立、專業、審慎的評估，給出該項目在2023年12月31日的評估價值為5.87億元。

在過去一年半中，重慶市倉儲物流市場新增供應量為20.4萬平方米，相較于2019年～2021年的高峰期，已明顯回落。目前，在建的未來供應量約為11萬平方米，在全國同等級城市中處于供給低位水平。

未來兩年，重慶倉儲物流市場的供給量也相對較低，為項目提供了穩定的市場環境。2024年供給量約為15萬平米，約為存量規模的2.9%，2025年供給量約30萬平，約為存量規模的5.9%。

宏觀環境來看，重慶倉儲物流市場租金持續承壓，據統計，重慶項目市場租金上半年環比下降超過10%，但整體市場處于存量去化階段，空置率環比下降2.9個百分點。

從需求角度看，據重慶統計局前三季度，重慶市實現社會消費品零售總額1.17萬億元，同比增長3.8%。同時，區域促銷費的持續政策支持，也是京東物流倉儲需求旺盛的原因之一，這些都使項目長期保持穩定運營。

京東產發相關負責人介紹稱，通過多維度的運營管理能力，為項目的持續穩定發展與價值提升奠定了堅實基礎。公司秉持為客戶提供全方位、高品質服務的核心理念，憑借以客戶為中心的管理理念和智能化的管理系統，及時響應客戶需求，提供有溫度的管理服務。在關鍵促銷節點如618、雙11等，京東產發加大資源投入，實施輪班值守機制，以保障設備與園區的順暢運作，全面滿足園區內租戶的各項需求。

特色優勢方面，作為京東集團旗下唯一倉儲物流設施開發運營管理子集團，京東產發享有京東集團的品牌、資源和客戶優勢，在項目開發、運營管理和市場拓展等方面具有獨特的競爭力。截止2023年底，京東產發已擁有全球現代化基礎設施資產數量250個，園區管理建筑面積規模超過2500萬平米，資產管理總規模超1000億元。

此外，京東產發還積極開拓多元收入渠道，如引入新能源汽車充電樁合作、安裝屋頂分布式光伏發電項目等，進一步豐富了園區的收入來源，提升了項目的市場競爭力。其倉儲物流項目廣泛應用數字化和智能化技術，如自動化立體倉庫、智能分揀系統等，提高了運營效率，降低了運營成本，使得項目在同類型REITs中具有較高的競爭力。

深耕中國、布局全球，助力行業綠色可持續發展

隨著我國“十四五”時期的深入發展，推動不動產投資信托基金（REITs）已成為盤活資產、促進經濟高質量發展的重要工具。

對于倉儲物流業行業而言，需要大量資金來購買、建設和維護倉儲物流設施，REITs為倉儲物流行業提供了一種有效籌集資金的方式。

近年來，公募REITs市場建設取得了顯著成效，特別是在2024年8月進入常態化發行階段后，其盤活存量資產、擴大有效投資、服務實體經濟的功能日益顯現。今年以來，公募REITs市場加速擴容，據Wind統計，截至12月27日，目前已經成立的公募REITs發行規?？傆嫵?630億元。新發市場上，年內已有28只公募REITs上市，發行規模累計646億元，數量已接近過去3年總和（30只），規模已超過去年全年水平。

在這一背景下，京東產發憑借深厚的倉儲物流基礎設施運營管理經驗，深耕中國市場，同時放眼全球戰略性布局，建立起規模龐大且優質的國際現代化基礎設施網絡。其資產網絡全面覆蓋我國核心城市、交通樞紐和制造業基地，擁有豐富在建項目及土地儲備，能夠快速響應客戶不斷變化的需求。

在國內，京東產發的園區已覆蓋29個省級行政區，涵蓋所有核心物流節點，約90%的園區位于國內一線城市及其衛星城市以及二線城市。作為嘉實京東REIT的運營管理機構，京東產發自2014年5月起便投身于“亞洲一號”高標準倉庫的建設與運營之中，積累了豐富的經驗。

值得一提的是，京東產發在追求經濟效益的同時，也積極履行社會責任，致力于維護綠色生態、促進可持續發展。公司自2007年起便前瞻性地實施了ESG戰略，全力推動屋頂光伏發電產能生態體系的建設。截至2024年9月底，已在60個物流園區成功部署了屋頂光伏發電系統，其電總裝機容量已達到436MW，相當于一座中型火力發電廠的規模。其中，京東亞洲一號西安智能產業園在2021年度成功達成了碳中和目標，并于次年3月榮獲碳中和認證雙證書，成為中國首座實現“零碳”目標的物流園區。

在資本運作層面，京東產發秉持為投資人持續創造價值的核心理念，不僅成功運營了嘉實京東REIT，還管理著七支私募基金，總規模已突破340億元人民幣。通過與全球范圍內眾多知名的投資機構建立廣泛而深入的合作關系，京東產發不斷提升資產管理及運營能力，為租戶、投資人、合作伙伴乃至整個社會持續貢獻價值。

展望未來，京東產發將繼續以服務為本，以客戶需求為中心，不斷拓寬合作領域，提供高標準、定制化的倉儲服務。同時，公司還將堅持節能高效和綠色運營，將科技驅動、綠色發展的經營理念融入資產運營管理的各個環節中，為實現可持續發展貢獻力量。

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